장대양봉을꿈꾸는밥대장

강병호 페북펌)

- 전월세 계약 및 잔금 납부 시 주의할 점
(부제: 애매하면 임대보증보험에 가입하자)

전월세로 거주할 때, 혹여나 임대 보증금을 돌려받지 못할까 걱정해 보신 분이 많이 계실거예요.

만약 임대 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 될까요? 경매를 통해 회수할 수 있습니다. 그런데 경매로도 임대 보증금을 회수할 수 없는 경우가 있습니다. 주로 i) 선순위 채권이 임대 보증금을 초과하는 경우, ii) 임차 대항력이 없는 경우입니다.

임대차 계약서를 작성할 때, 그리고 잔금 납부 당일에 꼭 해야할 일을 정리해서 전달 드립니다.
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1. (선순위 채권이 없는 경우) 임대 보증금은 매매가격 및 KB매매가격 시세의 80% 이하로 설정합니다.

선순위 채권이란, 전입신고 및 확정일자신고 가능일자 +1일 기준으로 이보다 이른 담보 채권을 말합니다. 특히 보증금의 규모가 매매 가격과 비슷한 경우라면 선순위 채권이 없는 주택에 들어가는 것이 좋습니다.

주택이 경매된다 하더라도 경매 낙찰가에서 경매 비용(300만원 내외)과 선순위 채권이 배당된 후 임차인에게 배당됩니다. 일반적인 경매 낙찰가율을 고려할 때, 임대 보증금의 가격은 주택의 매매가격 및 KB매매가격 시세의 80% 이하로 설정하는 것이 안전합니다.
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2. (선순위 채권이 있는 경우) 임대 보증금과 선순위 채권의 가격이 시세의 80% 이하인지 확인합니다.

1번과 원리는 같습니다. 선순위 채권이 있는 경우, 해당 주택에 안 들어가는 것이 좋습니다. 산수의 영역이기도 하지만, 선순위 채권이 있는 것 자체가 해당 임대인의 성향을 보여주기 때문입니다. 선순위 채권의 규모가 미미하다면 (매매 시세의 20% 이하) 신경쓰지 않아도 괜찮겠지만, 매매 가격의 30%를 넘어가는 경우에는 가급적 임대차 계약을 하지 않는 것을 추천 드립니다. 집주인이 넉넉해야 임차 거주할 때도 여러 면에서 편합니다.

만약 법인 소유 주택을 임차하는 경우, 해당 법인의 임금 채권 등은 우선변제 대상입니다. 이 채권은 등기부등본에 기록되는 것이 아니고 법인의 운영 현황에 따라 상시로 생겨날 수 있기 때문에 주의가 필요합니다. 따라서 법인이 소유 주택을 임차한다면 돈 몇십 몇백 아끼지 말고 임대보증보험에 꼭 가입하시기 바랍니다.
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3. 임대차 계약서를 작성할 때 다음의 특약은 반드시 작성합니다.

"계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지힌다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다."

계약서를 작성할 때 선순위 채권을 확인하고, 잔금일까지 해당 권리관계를 그대로 확정하겠다는 내용입니다. 그래야 불의의 사태로 주택이 경매된다 하더라도 보증금을 지킬 수 있습니다.
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4. 계약서 작성 직전, 잔금 납부 직전 그 자리에서 등기부등본을 출력하여 권리관계의 변동이 없는지 확인합니다. 권리관계에 변동이 있다면 미련 없이 계약을 해제해야 합니다.

계약서 작성 전이라면 계약이 성립하지 않는 것이고(단순 가계약의 해제), 특약을 포함한 계약서 작성 후라면 특약에 따라 계약금의 배액을 배상받을 수 있습니다. 권리관계가 변동되어 있다면 미련 없이 계약을 해제해야 합니다. 소액의 권리관계 변동이 발생하더라도 그냥 해제하세요. 계약 과정에서 권리관계가 바뀌는 것은 임대인의 성향이고, 그런 주택에서 거주하는 것은 대체로 예후가 나쁩니다.
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5. 잔금 납부 당일 전입신고합니다.
전입신고가 당일 처리될 수 있도록, 잔금 납부 시간은 주민센터 운영 시간을 고려하여 정해야 합니다.

전입신고는 그 날짜 기준으로 채권의 권리순서를 확정하는 행위입니다. 잔금을 납부하더라도 전입신고가 늦다면 채권의 순서는 그만큼 늦어집니다.

첨부 사진은 너무 안타까운 사례인데, 전입신고 1일 전 근저당권이 설정되었습니다. 당연히 해당 채권이 전세 보증금보다 선순위이고, 세입자는 대항력이 없습니다. 배당 신청도 하지 않은 것으로 보아 소액임차인도 아닙니다.

선순위 근저당권은 주택 시세와 유사한 규모입니다. 세입자는 소중한 임대보증금을 그대로 날릴 가능성이 매우 높아 보입니다. 느낌으로는 임대인에게 당한 것 같은데요, 너무 안타깝습니다.
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이런 일을 막기 위해서는 위와 같은 내용을 꼭 확인하셔야 합니다.

너무 복잡하고 어려우시다고요?
그러면 "임대차보증금 전액에 대해 보증보험 가입이 가능한 주택"에만 들어가세요.

보증보험은 권리 관계 상 문제가 될 부분을 체크해 주고, 문제가 발생하더라도 피보험자에게 피해가 가지 않도록 보장합니다. 복잡한 경매 절차도 보험사(공공기관 및 준공공기관으로, 사실상 국가입니다.)에서 대신 진행해 주고, 임차인의 보증금은 경매 전이라 하더라도 보험사에서 미리 지급합니다.

보증보험 비용도 부담되는 수준이 아닙니다. 보증보험에 가입 가능한 주택은 대부분 안전한 주택이라 보험 요율이 합리적인 편입니다.

문제가 되는 물건은 계약 과정에서 임대인과 공인중개사가 '문제 없다'는 말을 많이 합니다. 하지만 자신의 자산은 스스로 지켜야 합니다. 권리관계가 어렵다면 보증보험이라는 훌륭한 수단을 사용할 수도 있습니다. 돈 조금 내고 훌륭한 분들의 실력을 레버리징할 수 있다는 겁니다. 정말 훌륭한 제도죠.

임대차 계약 시 이런 부분들 꼭 확인하여 소중한 자산을 지킵시다.
애매하면 임대 보증보험 가입. 기억해 두시면 좋습니다.

강병호)