박주민) 시장경제로의 회귀

박주민) 시장경제로 회귀

부동산 정책은 누가 되었든 간에 꼬인 매듭을 풀기 위해 마지막 대환장 파티를 치룰 수밖에 없다. 이제는 국힘-윤석열이 여당의 포지션이니, 당연히 가격이 올라도 내려도 책임론이 불거지고 공격을 받을 수밖에 없는 포지션에 있다. 그것은 여당의 포지션으로서 당연한 일이며, 그것이 합리적이든 비합리적이든 그럴 수밖에 없다는 것은 받아들여야만 하는 일이다. 다만, 일개 투자자로서, 왜 문재인 정부 시기 부동산 가격 상승이 대외적 시장 요인만이 원인이 아닌 정책 원인이 클 수밖에 없었는지에 대해 문재인 정부에서 윤석열 정부로 이행하는 이 시기, (아마)마지막으로 기록을 남겨보고자 한다.

내가 보기에 많은 투자자와 정책가, 이론가들이 저지르는 아주 큰 오류가 있다. 엄청난 비판이 있을 수밖에 없는 것을 알고 있으나, 투자자로서 이러한 관점도 있을 수 있다는 측면으로 바라봐주시면 고맙겠다. 물론 비판은 달게 받겠다. 바로 그 오류는 특정 변수의 영향에 대해 너무 확정적으로 생각한다는 것이다. 예를 들어 대표적으로, 금리 인하->자산 가격 상승, 금리 상승->자산 가격 하락이 있다. 그런데 실제로는 이렇게 단순히 움직이지 않는다. 왜냐하면 세상은 단순히 하나의 변수로만 작동하는 곳이 아니며 무수히 많은 변수가 예술과도 같이 상호작용하는 대단히 복잡한 장이기 때문이다.

큰 틀에서 보면 자산의 가격에는 크게 1) 가격과 거래 2) 펀더멘털 3) 대외 변수 등이 복잡하게 상호 간섭하며 작용한다. 보통은 2)와 3)의 요소로 가격이 어떻게 될 것이라는 식의 설명이 대부분이지만, 실제로는 1)의 요소가 2)와 3)에 크게 영향을 미치기도 한다. 그래서 어떤 때는 옳았던 설명이나 정책이, 어떤 때는 옳지 않게 되고, 기대했던 효과와 정 반대의 효과를 내기도 한다.

1)과 2)와 3)이 대단히 복잡하게 지속적으로 상호간섭하며 움직이지만 결국 이 모든 것의 핵심은 가격이다. 왜냐하면 펀더멘털이 표출되는 형태도, 대외 변수의 영향이 표출되는 형태도 결국은 가격이기 때문이다. 그리고 가격은 매수자와 매도자의 거래에 의해서 변동하며, 따라서 펀더멘털과 대외변수, 특히 대외변수가 가격에 미치는 프로세스는 대외변수->시장 참여자의 심리 변동->거래 반영->가격 반영이다.

여기서, 대외변수가 예를 들어 A 대외변수는 5000의 영향이 있다 이런 식으로 반영되는 것이 아니라 시장 참여자의 심리 변동을 거쳐 반영되는 것이기 때문에, 동일한 대외변수라 하더라도 시장 참여자의 심리 상황에 따라 반영의 정도가 달라지게 되는 것이다. 그리고 시장 참여자의 심리 상황에 영향을 미치는 팩터는 1) 시장 상황 2) 본인의 계좌 및 경제적 상황 등이 있다. 이 때문에, 동일한 대외 변수라 하더라도 자산의 가격 레벨에 따라 그것이 끼치는 영향의 정도가 달라지며 그 효과 또한 - 관계이던 대외변수가 어떤 상황에서는 + 관계가 되기도 한다. 이 때문에 사람들은 어떠한 변수의 영향에 대해 확정적으로 생각하는 경향이 있기 때문에 이러한 시장의 모습에 많은 투자자들이 혼란을 겪곤 한다.

가격은 위에서 썼듯이 거래를 통해서 결정되는데, 매수와 매도의 거래가 이루어지는 가격대를 호가라고 한다. 자산 가격은 상승하면 할수록 그 속도가 가속화되는데, 왜냐하면, 가격이 오르는 것이 시장 참여자들의 심리에 영향을 미쳐 가격이 오르면 오를수록 보유한 이는 시장에서 매물을 거두게 되고, 매수를 하고자 하는 이는 대체적으로 가격이 움직이는 거래의 메커니즘에 대한 이해도가 낮아 올라가는 가격을 보고 더욱 조급해지기 때문에 가격이 오르면 오를수록 더욱 매수하려고 한다.

이 때문에 이전에는 동일한 호가대가 형성이 되는데 10의 거래가 이루어졌다면, 가격이 상승하면 할수록 한 호가가 형성되는 데에 필요한 거래의 수가 줄어들면서 더 적은 거래, 즉 더 적은 자금의 유입으로도 가격은 더욱 쉽게 상승하게 된다. 이 때문에 자산 가격이 상승하면 할수록 자연스레 호가층은 더욱 얇아지게 되고, 이로써 상승은 더욱 가속화된다. 다만 결국 어느 시점에서는 거래 대상의 펀더멘털이 됐든, 시장 참여자들의 자금 상황이 됐든 그 무엇을 계기로든지 간에 집중적인 수익 실현이 발생해 매수세와 매도세의 정도가 전환될 수밖에 없기 때문에 보통 상승의 마지막에는 상당한 거래, 즉 손바뀜을 동반하며 가격의 방향이 전환되게 된다(이걸 보통 주식시장에서는 피뢰침을 형성한다고 한다).

문재인 정부의 부동산 정책은 큰 틀에서 보면 주택 관련 금융 긴축 정책이었다고 할 수 있다. 상식적으로 보면 금융 긴축 정책은 가격을 낮추는데 영향을 미쳐야 하고 이 때문에 어떤 이들은 그나마 문재인 정부의 주택 관련 금융 긴축 정책이 있었기 때문에 그나마 가격이 이 정도라고 주장하기도 하고 또 어떤 이들은 보다 더 촘촘하게 막지 못했기 때문에 긴축 정책이 효과를 보지 못한 것이라고 주장하기도 한다. 다만 나는 다르게 보는데, 왜냐하면 상승의 핵심 조건 중 하나는 호가층의 감소이며, 원래도 자산은 가격 상승에 따라 호가층은 자연스레 얇아질 수밖에 없는데, 문재인 정부의 주택 관련 금융 긴축정책은 역설적으로 주택의 거래 시장에서 정책적으로 호가층을 더 얇아지게 만들어버렸기 때문이다.

만약 이러한 강도 높은 금융 긴축 정책이 주식시장에 적용된 것이었다면(물론 주식시장에는 주담대 같이 직접적인 금융이 끼치는 영향이 아주 크지는 않고 거래의 단위가 작아 거래의 순환이 빨라 그럴 일은 없지만) 효과가 있었을지 모른다. 문제는 주택시장의 경우 주거를 위해 필수적으로 필요한 내구재라는 것이다. 주식의 경우는 거래에 참여하지 않아도 올랐을 때 배가 좀 아픈 정도의 영향밖에 없지만, 주택의 경우는 매매를 하든 전세를 하든 하나쯤은 깔고 살 수 밖에 없다. 즉 주택의 경우는 아예 전월세 등 보유를 하지 않는 실질적 숏 포지션을 취할 수도 있지만, 보유를 하게 된다면 완전히 숏 포지션으로의 전환이나 하향 이동이 아니라면야 필수적으로 상향이동이 아니라면 계속해서 현재의 포지션을 보유하고 있을 수밖에 없게 된다.

흔히 주식시장에서도 단기 거래는 투기로 여겨지고 마치 해서는 안 될 해로운 짓인 것처럼 여겨지곤 하지만, 실제로 이들은 시장의 활성화에 엄청난 기여를 하는 이들이다. 솔직하게 생각해보면 사람들이 주식시장에 참여하는 이유는 돈을 벌기 위해서이다. 돈이 너무 넘쳐나서 까먹기 위해 주식시장에 참여하는 사람들은 없다. 그리고 주식이 됐든 그 무엇이 됐든 자산으로 돈을 번다는 것은 궁극적으로 남들보다 싸게 사서 남들에게 더 비싼 가격에 매도하는 것이다.

이를 위해서는 각각의 의사결정 주체들이 서로 다른 생각을 가지고 서로 다른 가격에 활발하게 거래하며 변동성이 발생해야한다. 단기 거래자들은 시장의 변동이 활발해지는데 크게 기여함으로써, 시장이 활성화되고 기업들이 자금을 조달하는 시장 환경을 조성하는데 기여를 한다. 마치 모택동이 참새가 해로운 새라며 몰살했을 때 메뚜기 떼가 창궐해 엄청난 기근을 겪었듯이, 내가 보기에 쓸데없고 해로워 보이는 존재라 하더라도 실제로는 생태계가 활성화되는데 다 제 역할을 하고 있는 것이다.

이와 마찬가지로 주택 시장에서 계속해서 활발한 상하향 이동이 발생할 수 있으려면 다주택자의 존재가 필수적으로 필요하다. 이들이 꾸준하게 거래를 발생시킴으로써 시장 전체의 호가층을 두텁게 하고 단순 거주 주택 외에 여러 복잡한 개인의 상황에 따라 선택할 수 있는 다양한 선택지를 제공해 시장 전체에서 활발하게 주거의 상하향 이동이 원활하게 일어날 수 있는데 기여한다. 사람들은 이들이 거래에 참여함으로써 가격을 상승시키는 측면만 바라보지만, 이들은 시장 내에 다양한 선택지와 활발한 거래를 발생시킴으로써 시장 전체의 생태계가 활성화 되는데 기여한다.

문재인 정부 부동산 정책의 문제점은 큰 틀에서 1) 시장 가격이 박스권을 이탈해 매수자와 매도자 모두의 심리가 가격 상승에 유리하게 변할 수밖에 없는 시점에서 LTV-DTI 비율 조정을 통한 주택 금융 억제 정책을 폈다. 이것이 매수자의 심리를 더욱 자극해버렸다. 2) 여기에 거래세와 양도세를 크게 올리게 되면서 주택의 매도 자체를 어렵게 만들었다. 가뜩이나 가격 상승에 의해 줄어들 수밖에 없는 매도세가 더욱 줄어들 수밖에 없게 만들어 시장 전체의 호가층을 더 얇게 만들었다. 가뜩이나 상승 그 자체가 상승을 더욱 유리할 수밖에 없는 것이 자산 가격의 속성인데, 정책을 통해 이러한 환경을 가속화했다.

그런데 만약 이 세상이 주택 시장 하나밖에 존재하지 않았다면 문재인 정부의 부동산 정책은 부동산의 펀더멘털 측면에 영향을 미쳐 효과를 거뒀을 확률이 아주 높을 것이다. 그런데 문제는 이 자체가 말이 되지 않는 가정인 것이, 주택 시장은 주택 시장 하나로 닫힌 계가 아닌 경제 전체와 연결되어 있는 계이기 때문이다. 주택 시장에서의 금융 억제 정책을 통해 역으로 주택 시장 내에서는 호가층을 얇게 만들어 상승에 보다 유리한 시장 환경을 만들어버렸다. 그런데 문제는 주택 시장 외의 대외적인 시장 여건을 보면 1) 주택 시장을 제외한 영역에서의 재정 확장 정책 2) 글로벌 성장 산업의 호황 3) 상급지에서의 신규 주택 공급 억제 4) 주거 시장의 완충지대였던 0-1기 신도시 기존 주택의 대거 노후화 등등의 오만가지 요소가 가벼워진 호가를 툭툭 치고 가면서 부동산 시장의 가격의 상방을 무한에 가깝게 열려있도록 만들어버렸다는 것이다.

만약 부동산 시장에서 이러한 억제 정책을 쓰지 않아 1) 매수 심리 강화 2) 매도 억제를 통한 호가층 감소 등의 시장 여건이 갖추어지지 않았다면, 이 정도로 상승이 가볍게 폭발적으로 발생하지는 않았으리라 개인적으로 생각한다. 원래 자산 가격의 상승은 폭발적으로 발생하지 않는다. 왜냐하면 가격에 대한 시장 참여자들의 판단은 다 다르기 때문에 누군가는 중간 중간에 수익을 실현하고자 하고 이 때문에 상승은 매도를 동반하며 하락에 비해 상대적으로 점진적으로 일어나며 자연스레 어느 시점이 되면 가격은 전환된다. 그런데 문제는 이렇게 정책적으로 개입해 거래를 억제하여 호가층 자체를 감소시키게 되면 이것이 위와 같은 대외적인 시장 환경과 맞물렸을 때 상승을 압도적으로 유리하게 만들 수밖에 없는 것이다.

물론 우리는 현 시점을 살아가고, 또 세상일이란 것은 어느 한 단추만 다르게 끼워져도 모든 것이 변하기 때문에, 이랬다면 이랬을 것이다라는 가정은 어쩌면 무의미하다. 그러나 내가 보는 관점에서는, 이러한 대외적 상황에서는 되려 문재인 정부가 펼친 긴축 정책이 역으로 기대와 달리 가격 상승에 + 효과를 발생시킨 정책이었다고 생각한다. 누군가는 문재인 정부가 역으로 가격 상승을 의도하고 이런 정책을 편 것이라고 주장한다. 다만 나는 그렇게 의도 그 자체를 의심하고 싶지는 않다. 만약 정책의 결과가 실제 의도와 전혀 다르게 나타났다면, 처절한 반성과 함께 왜 결과와 의도가 다를 수밖에 없었는지 돌아봐야만 한다고 생각한다. 그래야 다음에는 최소한 똑같은 잘못은 저지르지 않을 수 있기 때문이다. 다만 10년이라는 시간이 흘렀음에도 똑같은 잘못을 저지른 것으로 보이기 때문에 쉽게 신뢰가 가지 않는 것은 어쩔 수가 없다.

윤석열 정부는 최소한 부동산 정책에 있어서는 앞으로 무엇을 해도 욕을 먹을 수밖에 없다. 그러나 부동산 시장과 주거 시장의 정상화를 위해, 윤석열 정부에 개인적인 부탁을 몇 가지 하고자 한다.

1) 이미 시장은 상방이 무한으로 열려있기 때문에 시장의 정상화를 위해선 상당한 손 바뀜을 동반한 가격상승은 불가피하다. 이미 매수 심리도 매도 심리도 폭발적이기 때문에, 거래 전반이 풀렸을 때의 추가적 가격 상승이 어디까지 이어질지 쉽게 예측하기가 어렵다. 그러나, 시장의 정상화를 위해 이는 반드시 감내해야만 한다. 이를 받아들이는 것을 두려워 해 비정상적인 시장 상황을 유지해선 안 된다. 이를 받아들이지 않았을 경우 이어질 여파는 어차피 더 클 확률이 높다. 그렇게 폭탄을 떠넘기려 하다가 정권 내에서 더 큰 문제로 터지게 된다면 그 결과는 더욱 처참할 것이다.

2) 시장의 상방이 무한으로 열려있는 상황에서, 재개발-재건축은 명목상의 공급량은 줄이거나 추가하지 못할 수 있으나, 실질적인 질적 공급을 추가하는 것이 된다. 그리고 이는 무한으로 열려있는 시장의 상방을 완화시켜 시장의 심리를 안정시키는데 핵심적인 요소이다.

재개발-재건축에 대한 반대논리로 주로 나오는 것이 2-1) 명목상의 공급 감소 혹은 낮은 공급 순증 효과 2-2) 명목 가격의 상승이다. 그러나 예로 들어 시장이 원하는 주거의 질이 10이고 전체 물량이 100이라고 했을 때, 이 전체 물량이 평균적으로 5 정도의 주거 질로 구성되어있다고 가정해보자. 그리고 이 중 50이 10의 질을 갖춘 주택으로 전환이 돼 시장 전체의 주거 질이 7.5로 상향 되고 1대 1로 재건축이 이루어져 물량은 100이 그대로라고 가정해보자. 이는 물량이 증가하지 않은 것 같지만 실질적으로는 공급이 증가한 것이 된다. 왜냐하면 시장의 수요에 부합하는 물량이 증가한 것이기 때문이다.

그리고 이것은 어쩔 수 없이 명목 가격의 상승으로 이어질 수밖에 없다. 이는 당연한 일이다. 다만 우리가 생각해봐야 할 것은, 5의 퀄리티를 지닌 주택의 가격이 10인 것에서, 10의 퀄리티를 지닌 주택이 12 혹은 13의 가격이 된다면, 과연 무엇이 더 비싼 것인가? 항상 명목이 아닌 실질을 봐야한다. 이것은 전체 물량이 유지된다는 상황을 가정한 것이지만, 실제 현실의 주거시장에서는 명목상의 공급 순증과 주거의 전반적인 질적 향상을 동시에 추구할 수 있다. 물론 이 과정에서 명목상의 비용은 증가할 수밖에 없으나, 이러한 이행기의 고통을 겪지 않는다면 우리에게 남은 선택지는 전체적인 주거 질 악화뿐이다. 난 이러한 선택지는 무슨 이유로든지 간에 정부가 감히 시민들에게 강요해서는 안 되는 선택지라 생각한다.

그 동안 이러한 이행비용을 이유로 물량이 과도히 적체되어 있어 이행비용은 더욱 커져버렸다. 아마 정말 힘든 과제이고, 이 모든 책임이 윤석열 정부에 있는 것처럼 많은 정치적 공격을 받을 것이다. 그러나 반드시 돌파해야만 한다. 우파 정부의 핵심적인 목표는 상향평준화와 사회 전체의 상향 이동에 대한 추구임을 잊어선 안 된다. 명확한 철학과 목표를 지니고 이를 실현하기 위해 정치력과 행정력을 발휘해 노력해주시길 부탁드린다.

3) 복잡한 시장의 원리에 반해 함부로 생태계를 파괴해선 안 된다. 그 여파가 너무나 크다. 단순한 메커니즘에서의 접근이 아닌 복잡한 시장의 여건을 충분히 고민하여 그때그때 시장 상황에 적절하게, 최소한 정책적으로 주택시장에 기름을 붓는 정책적 오판은 반복하지 않았으면 한다. 부디 이번 정부에서는, 그리고 이번 정부 이후의 시장에서는 그러한 정책적 오판이 반복되어 모두가 불행한 부동산 시장이 계속되지는 않았으면 한다.

박주민 페북펌)