빠숑 - 부동산의 수요-공급

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 9:45]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
빠숑 수요는 크거 소유/거주/이용
투자로 접근해도 이용수요를 고려해야 한다

빠숑은 가구로 접근 안하고 인구로 접근한다. 근데 옛날엔 7인1가구였다면 이젠 3가구다.

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 9:46]
이용수요를 알고 싶으면
나는 판교사람이다 =\= 분당사람이라고 안 함

이게 이용수요. 대기수요.

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 9:48]
인구감소는 조심해야 한다.

근데 인구증가는 기존 도심에서 나눠먹기
인구감소하는 곳은 신도시가 오름

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 9:49]
세종시 제주도 경기도
특별자 붙으면 안빠진다

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 9:53]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
현재가치와 미래가치(호재)를 같이 봐야한다.

부동산도 미래가치를 당겨온다

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 9:55]
[ 사진 ]
반포주공이 싼 이유는 3년 뒤에 42억짜리를 2개 줘서 그렇다. 즉 확정된 미래에 84억짜리를 54억에 살 수 있는 것. 그래서 싼것이다.

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 10:42]
[ 사진 ]
붉은색은 비싼곳 가치를 인정받는 곳이고 녹색은 그렇지 않은 곳.
매도 타이밍을 잡는 건 힘들지만 녹색에서 붉은 곳으로 갈 수 있다면 그 때가 팔고 상급지로 갈 타이밍이다.

서울은 그냥 서울이다. 녹색이 녹색이 아님. 전국 평균에세 본다면, 전국 평균보다 높은 곳이 좋은 곳이니까 그걸 감안하여 움직임을 잡자.

인천은 오랜 투자자들의 무덤이다. 하지만 입지가 바뀌면서 가격이 바뀌었고, 사람들의 생각이 바뀌게 되었다. 송도와 청라가 바뀐 것을 기억하라.

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 10:46]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
인천은 오래 투자한 사람들 중 금융위기때 날라간 사람들이 많아서 두려움이 큰 곳이었다. (항상 수익은 두려움에서 나온다)

지금은 인천 지가상승과 더불어 재개발도 활발해졌다. 사업성이 나오기 때문.

(대장아파트가 가격을 캐리하면 인근 구축도 가격이 상승하며 재건축 재개발 도시 정비사업도 가능해진다)

인천은 내년 공급이 많다. 근데 수도권과 지방에서 올라오는 대기수요가 많다. 이게 어떻게 될지는 다음 정부가 결정한다.(정책에 따라 외부 수요가 달라진다는 뜻)

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 10:50]
[ 사진 ]
재개발 때 대지지분이 중요하다. 용적률이 낮아 대지지분이 크면 재개발 때 분담금은 내는 게 아니라 오히려 돈을 받으면서 더 넓은 새 집이 생긴다. 시장이 이걸 평가해주기 때문에 20억30억이 되는 것. 미래가치를 고려하여 저평가 고평가를 계산해야 한다.

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 11:01]
[ 사진첩 ]

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 11:10]
[ 사진 ]
자가도 수요고 임차도 수요다. 서울은 임차가 많다. 즉 대기수요가 많다.

미분양늘었다고 하지만 지금이 미분양 최저 시기이다. 대구만 해도 15천개가 있다가 지금 늘었다고 하는 게 1천개이다.

임차로 산다면 대기수요이다. 서울은 임차가 증가하고 인구가 줄수록 가격은 오른다.

집 값을 잡는건 남아 돌 때까지 짓는것. 이게 안되면 서울로 들어오려는 수요라도 묶어야 한다. 그래서 신도시공급이 필요한 것.

주거실태조사 = 표본 높고 신뢰도 높다. 이사가는 이유는 시설이나 설비가 양호한(즉 신축에 대한) 수요가 매년 늘어나서 드디어 입지를 넘어섰다.

이건 전국 불문이고 아파트에서 나고 살던 세대는 아파트만 찾는다. 신축에 살던 사람은 구축으로 안가려고 한다.

(즉, 공급은 신축에 대한 공급이 더 크게 영향을 준다)

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 11:14]
[ 사진 ]
입지냐 상품이냐? 입지.
도심은 재건축재개발. 인구가 증가하는 곳은 신도시로 가야함. 근데 인구가 줄어드는 곳은? 신도심도 조심해야 한다. 일자리가 감소하기 때문.

일자리가 감소하는데 신도시 짓는다면 위험하다. 예컨데 대전은 세종과 경쟁하기 때문에 조심히 접근해야 한다.

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 11:21]
[ 사진 ]
실거주를 하고 공부하 싫다. 코어입지 하면 됨.
애매한데 경제력 있다. 메인수요 가자.
돈이 없다. 배후수요지 쌀 때 갔다가 상황봐서 메인수요지로 점핑한다.

배후수요는 빠졌다가 회복이 안되는 곳이 있다. 그러니까 신중히 살펴야한다.

규제 받는 곳은 국가가 찍어준 곳. 들어갈 기회가 없어서 그렇지 기회가 닿으면 가야한다.

강남구가 잘나가는 이유는 강남구 인구가 50만인데 출퇴근 인구가 75만이다. 그래서 그렇다.

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 11:24]
[ 사진 ]
투기과열지구가 수요 많다고 정부가 찍어준 지역.

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 11:26]
[ 사진 ]
주 라고 쓰여있는 곳은 규제를 피한 곳이다. 안성이 엄청 오르는데 주)에 표시된 곳은 규제를 피했다. 그런 곳 중에서 좋은 물건이 있다면 그 물건은 오르더라.

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 11:27]
[ 사진첩 ]

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 11:27]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
핵심정리. 영상의 5:32:30 지점

밥대장의투자공부방, [2021-11-24 오전 11:37]
[ 사진 ]
일자리를 찾아 이렇게 이동한다. 신도시는 서울의 집 값 때문만이 아니라 지방에서 일자리 찾아 올라오는 어마어마한 수요를 감당하기 위해서도 짓는 것이다.

밥대장의투자공부방, [2021-11-28 오전 11:30]
수요자들이 정부의 사인을 인식하고 매수자에서 대기청약자로 넘어간다.

♤근데 내년에 전세금 상승하면 비싸도 사야되는 상황 아닌가 싶기도 하네요

밥대장의투자공부방, [2021-11-28 오전 11:38]
여기 논리는 전세상승이 어려워지고 월세로 넘어가면 (*실수요자들은 저축인 전세를 못하고 비용인 월세를 살아서 가난해지겠지만) 매매자들은 매매하기 어려워진다.

**근데 월세가 너무 오르면 정책이 전환되는 거 아닌가 싶기도 하네요

밥대장의투자공부방, [2021-11-28 오전 11:39]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
(*전세 대기물량을 확인해봐야 한다.) 역전세가 나오면 투자자들은 손절을 할수밖에 없다.

밥대장의투자공부방, [2021-11-28 오전 11:58]
유툽에서 본 주택 시장의 뷰 정리

강세론
1. (서울수도권) 내년에도 공급이 없다.
2. 임대차3법으로 전세공급이 씨가 말랐다. 계약갱신청구권이 완료되는 시점에 전세가격 현행화(상승)이 나타나면... 다시 매매가와 갭이 좁아진다
3. 개발호재가 현실화되면 가격을 쫓아간다.
4. 재건축 재개발이 진행되면 그동안 멸실로 인한 수요가 나타난다.
5. 각 종 세금은 월세, 전세의 반전세화 등으로 전가할 수 있다.

약세론
1. 가격이 올랐는데, 금리상승기에 원리금상환을 감당할 수 없다.
2. 대기수요가 더이상 쫓아가기 힘들면 관망으로 바뀐다. 일부 고가 아파트가 시장 전체를 대변하진 않는다... 양극화 현상에서 접근해야
3. 매도 물량이 쌓이고 있다. 여기에 종부세 폭탄의 충격이 이제서야 오고 있다.
4. 전세가 월세나 반전세로 전환되면, 투자수요는 매매로 접근할 수 없다. 갭투자가 안되기 때문