한PD-정복자펠레 - 부동산 전망

밥대장의투자공부방, [2021-11-28 오전 11:28]
https://youtu.be/YDjIvNKIb5I

다주택자 기준인데, 다주택자는 하락신호가 나왔을 때 매도할라고 하면 이미 늦습니다. 10월기준으로 꺽였다.

가격지표가 오르는데? 그것만보고 판단하면 안된다. 굳이 비싸게 살 필요는 없지. 무주택자들은 여기서 가격이 보합세이거나 더 큰 상승이 나오기 쉽지 않다.

종부세 폭탄 보유세 강화는 다주택자 힘들다. 다주택자로는 힘들다. 강남고가는 신고가가 나오지만 평균으론 의미 없다. 투자의 지표로 보는 건 다른 걸 봐야 한다. 매매타이밍은 놓친거 아닌가? 그렇다면 싸게 내놔야 거래가 된다.

전세도 줄고있다 매매도 있다. 매수자우위시장. 매물이 쌓였다가 안팔리면 결국 매물을 급매로 내놓는다. 어쩔 수 없이 파는 사람들이 팔기 때문. 시장 내적인 요인.

시장 외적인 요인은 기준금리. 주담금리 신용금리 5%로 오르는...중. 원리금 상환의 경우 부담이 더 크다. 대출규제 추세 체크. 실수요자 심리 위축한다.

밥대장의투자공부방, [2021-11-28 오전 11:30]
수요자들이 정부의 사인을 인식하고 매수자에서 대기청약자로 넘어간다.

♤근데 내년에 전세금 상승하면 비싸도 사야되는 상황 아닌가 싶기도 하네요

밥대장의투자공부방, [2021-11-28 오전 11:38]
여기 논리는 전세상승이 어려워지고 월세로 넘어가면 (*실수요자들은 저축인 전세를 못하고 비용인 월세를 살아서 가난해지겠지만) 매매자들은 매매하기 어려워진다.

**근데 월세가 너무 오르면 정책이 전환되는 거 아닌가 싶기도 하네요

밥대장의투자공부방, [2021-11-28 오전 11:39]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
(*전세 대기물량을 확인해봐야 한다.) 역전세가 나오면 투자자들은 손절을 할수밖에 없다.

밥대장의투자공부방, [2021-11-28 오전 11:58]
유툽에서 본 주택 시장의 뷰 정리

강세론
1. (서울수도권) 내년에도 공급이 없다.
2. 임대차3법으로 전세공급이 씨가 말랐다. 계약갱신청구권이 완료되는 시점에 전세가격 현행화(상승)이 나타나면... 다시 매매가와 갭이 좁아진다
3. 개발호재가 현실화되면 가격을 쫓아간다.
4. 재건축 재개발이 진행되면 그동안 멸실로 인한 수요가 나타난다.
5. 각 종 세금은 월세, 전세의 반전세화 등으로 전가할 수 있다.

약세론
1. 가격이 올랐는데, 금리상승기에 원리금상환을 감당할 수 없다.
2. 대기수요가 더이상 쫓아가기 힘들면 관망으로 바뀐다. 일부 고가 아파트가 시장 전체를 대변하진 않는다... 양극화 현상에서 접근해야
3. 매도 물량이 쌓이고 있다. 여기에 종부세 폭탄의 충격이 이제서야 오고 있다.
4. 전세가 월세나 반전세로 전환되면, 투자수요는 매매로 접근할 수 없다. 갭투자가 안되기 때문