신성철 - 2021 연말 부동산 시장 설명 정리

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 9:41]
https://youtu.be/bU8kc8NxxLc

부동산 가격 규칙 수요vs공급이다. 공급이 적으면 진폭이 있어도 결국 상승한다.

우리나라 주택시장 실수요는 수익률의 함수이다.

주택 수익률은 전월세, 임대차다. 매매가가 넘어가는 순간은 요구수익률이 확보되는 순간이다.

부동산 수요는 닫힌계, 강제 참여다. 전월세보다 매매가 유리해지는 순간, 매매가는 올라간다.

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 9:45]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
수익은 임차, 비용은 대출금리.

전세가율 x 전환율, 이것이 수익률. 왜냐면 한국은 전세제도가 있으므로.

월세의 경우 간단히 임대비용 보면 됨.

(둘을 적당히 섞어야 함)

비용은 금리.

상쇄되려면? 매가가 내려가거나 전세가나 월세가 오르거나.

전환율은 진폭이 작지만 전세가율은 진폭이 있다.

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 9:50]
%는 주석

전가율은 전세가격 연동, 전세가격은 입주물량과 연동.

% 시장 상황속에서 적정 전세가율을 찾고, 거기서 위아래 움직임을 봐서 매수매도타이밍잡기

공급물량이 고정된 상태에서 전세가율이 올라가면 수익률이 오르고, 그러면 매매수요가 생겨. 이게 실수요장.

가격이 오르는거 보고 호가 때려가며 산다. 가격상승 기대감에 상승한다? 그건 유동성장.

실수요장은 거품이 없다.

실수요상승장 조건
수요>공급
전세가 변화보고 판단.전세가격 상승하다가 요구수익률을 넘어가면 그때부터 매매가가 상승. 언제까지?

전세가율 x 전환율

전세가/매가

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 9:55]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
부동산은 어느 한 시점에 수요가 고정되어 있다. 부동산 수요는 자금이 아니라 시장 참여자(가구)가 중요하다.

부동산 수급은 보급률을 본다. 가구수!
왠만하면 고정되어 있다.

% 법에 의해 증여 등으로 가구수가 늘었을테니 내년 시장 볼 때 반드시 쳌할것

상승장 후반기는 전세가 상승폭보다 매가 상승폭이 높아서 전세가율이 떨어진다.

지금은 대출규제 임대차법으로 전세가율이 쫓아갈 수 있다.

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 9:57]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
유동상 진입의 첫번째 

이번시장은 전세가격이 미치게 상승한다. 그게 매매가격을 밀어 올리는 거다. 가능한 이유는 전세자금대출과 저금리.

전세가격을 상승시킨다.

지금 한은 정책은 전세대출을 막고, 금리를 억지로 올려서 전세가를 잡으려고 하는 것.

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 10:00]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
실수요장에서 유동성장이 되어야 가격을 잡을 수 있다. 실수요장에선 그냥 가는 것이다. 내려갈 이유가 없지. 수익률이 좋은데.

유동성장은 기대수익, 매매가의 상승을 꿈꾸기 때문에 가격상승이 나온다. 이 유동성 장에선 규제로 꺾을 수 있다. 하지만 실수요장에선 수익의 상승이 나오는 한 가격은 무조건 간다.

이 수익의 상승은 입주물량에 의존한다. 실수요장은 입주물량 터지기 전까지 계속 간다.

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 10:01]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
유동성 장에 강제 진입해야 매매가를 잡을 수 있다. 이걸 하려면 금리 인상이 필요하다. 비용을 늘려서 유동성 장에 진입시켜야 함.

그래서 지금 기준금리vs시장금리는 비정상이다. 금리 스프레드가 왜곡되어있다.

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 10:07]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
내년 초까지 규제 지속 될 순 있지. 변수도 있겠지. 근데 결국 되돌림 나와야한다.

% 그래서 지금 은행주가 좋은 것. 규제로 강제로 예대 스프레드를 높였다. 은행 이익이 엄청 나올 것

근데 예금금리가 쫓암올라가면 고민해야한다. 무위험수익이 3%라면 그걸 추종하는 자금은 쫙 빠진다.

3.5% 대출금리는 수익률도 3.5%나와야 한다 그렇게 되면 상관 없다. 이게 안된다면?상관 있다.

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 10:09]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
유동성장은 길고 실수요장은 짧다. 보통은. 유동성장에선 미분양이 안나온다. 근데 오히려 실수요장에선 미분양이 나온다. 그럴때 미분양 때문에 가격이 떨어진다!

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 10:13]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
금리가 오르면 유동성장 진입. 근데 유동성장은 길게간다. 하락이 가능해졌지만 진짜 하락하게 될 때까진 시간이 상당히 걸린다.

수익과 비용을 항상 비교해라.

수익= 전세가율×전환율 = 전세가/매가 × 월세/전세 > 비용은 대출금리

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 10:15]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
내년도에 공급이 없다. 서울에서 입주물량이 없다. 대출금리는 왜곡되어 있다.내년에 갈 수있다.

지금 시장에서 금리 인상으로 매가와 전세가가 주춤한다. 대신 월세가 폭등하고 있다. 그래서 다시 상승한다는 것이다.

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 10:19]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
지방은 전세가율을 80정도 잡는다.
수익률에서 월세, 월세가 치고 올라가면서 수익>비용으로 유지가 되면서 상승이 이어진다.

대출금리 3.5%정도 보면 큰 영향이 없지만, 4%부터는 가격에 영향을 주기 시작한다.

단, 수익이 유지됐을때. 수익이 다시 오르면 금리상승을 견디어 낸다.

% 주식도 똑같은게 채권수익률이 오르면 수익을 유지할 수 있는-기대수익이 큰 가치있는 주식이 더 상승하게 된다.

월세 상승 전세 상승이 되면 금리 인상이 상쇄 된다. 결국 공급량이다.

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 10:19]
[다음 사용자에게 답장: 밥대장의투자공부방]
반전세 반월세 월세 상승이 크면 아직도 수요가 쎄다는 반증이다

밥대장의투자공부방, [2021-12-04 오전 10:24]
결국 입주물량.

시장에서 가장 중요한 것은 계획공급량. 즉, 인허가 물량이다. 이것이 미래를 결정한다. 종부세 보유세 커지면 투자자가 이탈한다. 주택 매수는 시세차익만 노리게 된다. 따라서 가격상승 여지가 있는 곳에서만 건설사가 분양하려한다. 

% 안그러면 미분양 떠안을 수 있으니까.

그러면 분양물량이 줄어들고 공급이 줄어든다. 상승세가 있으면 공급량이 늘텐데 이런 규제가 있으면 건설사가 분양 안하려고 해서 인허가가 줄어든다.

인허가 물량이 감소한다. 투자자가 진입 안하면 미분양날테니까. 서울은 관계 없다. 근데 가격상승이 어려운 기타지역은 인허가가 줄어들어 대 호재가 있을 것이다.