스랍펌) 서울 아파트도 하락이다?

스랍펌)
서울 아파트 가격이 떨어질 것이라는 근거:
근거1
갭 메우기 장세 = 상승장 끝장
노무현 대세상승기 당시를 보면, 2006년 서울 아파트가 1차 고점을 찍고, 2008년까진 수도권 및 서울3급지 갭메우기 장세가 이어졌습니다.
지금이 딱 그렇습니다. 김포 일산 까지 오르는게 시그널입니다. 팽창할 때로 팽창해서 수도권 전역이 오르는거죠
서울아파트를 살 수 있는 여력들이 점점 줄고 있습니다. 서울 아파트 매매거래량은 계속 줄고 있고 (2017년 12만건에서 올해는 7만건 정도로 예상), 전세난으로 인해 내몰림 당하는 사람들은 경기도로 가고 있죠 (서울거주자의 경기도 아파트 구매 건수는 지금 추세라면 올해 4만건도 찍을 수 있다고 봅니다. 여태까지 평균은 2만건이고 지난해엔 1만 초반 정도)

근거2
수요가 정해져 있다
서울아파트 신축 적정공급량(수요량)은 약 5만 가구이라고 업계에선 바라봅니다. 다들 여기계신분들은 1000만인구에서 아파트가 5만 가구 공급이 가당키나 할까라고 말하실 수도 있어요. 실제로 서울서 결혼하는 신혼부부만해도 한해에 5만쌍 정도가 되긴 하죠
근데 여력 없는 사람도 꽤 있습니다
서울대 기준으로 봤을 땐 다들 잘 사시는 분들이지만, 서울 중위소득이 통계청 기준으로 봐도 가구당(3인이 평균가구수) 400만원 초중반대입니다. 이들이 최대로 대출 땡겨받자 3~4억원 수준이에요. (이것도 영끌대출 기준)
중위소득 가구가 접근할 수 있는 현실적인 주택가격은 9억원 미만입니다. 현재까지 무주택인 대다수 가구들이이에 해당됩니다. 따라서 현재 서울 아파트 중위가격도 중위소득 대비는 매우 높은 편입니다. (주요도시 PIR보면 기준에 따라 다르겠지만 서울이 거의 전세계 3위, 홍콩 벤쿠버 다음이죠)
서울아파트가 지금보다 1.5배~2배 이상 오른다는건 중위가격이 13~14억원이 된다는 의미입니다. 그건 무주택자들이 뒷받침해서 감당할 수 없는 가격입니다. 서울 아파트 거래량이 사실상 40% 감소했고 (12만건 → 7만건) 거래량이 뒷받침 되지 않은 상황에서 6~7월 패닉바잉 때 오른 가격이라면, 서울아파트 중위가격은 '사상누각'이라고 봐도 무방합니다. 최근에 서울 거주자의 경기도 아파트 구매가 늘어난 것은 이를 방증하죠.
그리고 모든 사람들이 집에만 미쳐있는게 아닙니다. 대한민국 전국민이 서울 아파트에 미쳐있다면, 당연하게도 하방을 지지하면서 더 상승할 여력이 있을 겁니다. 하지만 세상사는 그렇지가 않아서 수요는 일정부분 정해져 있습니다.

근거3
시장은 돌고 돈다
우선 저는 정권은 바뀌지 못해도 서울시장은 바뀔 가능성이 크다고 생각합니다. 야권이 되면 무주택 입장에선좋은 시그널입니다. 그동안 막혔던 재개발 재건축 절차를 진행할 가능성이 크기 때문이죠 저는 솔직히 대권도야권이 되서 그동안 막혔던 재개발 재건축 규제를 확 풀어줬으면 좋겠습니다
저는 최소한 야당이 서울시장을 가질 수 있다고 봅니다. 시장의 권한이 나름 막대한지라, 재개발 재건축 관련되서 막혀있던 절차를 단기적으로라도 진행해줄 것으로 전망합니다. 공급 시그널로서는 나쁘지 않은 거죠.
하지만 이 부분이 안된다고 하더라도 약간의 희망은 있다고 생각합니다.
첫번째는 서울 공공재개발입니다.
세간의 오해와 다르게 공공재개발의 인기는 현장에서 꽤 높습니다. 재개발은 재건축과 다르게 소유주가 균질적이지 않기 때문에 갈등관리가 핵심입니다. 공공기관이 개입해서 오히려 더 좋은 효과를 낼 수 있죠 (물론 세운4구역은 폭망 사례로 언급됩니다. 다만 조금 성격이 다르다고 생각합니다)
현재 정부가 비례율 100% 이상을 사실상 공언했고, 임대주택 역시 못사는 사람들이 가는 임대주택(국민임대,영구임대)이 아니라, 행복주택과 장기전세를 공급하다고 했습니다. (이미 현장은 다 이 내용을 알죠)
재개발 구역은 공공재개발을 마다할 이유가 없습니다. 용적률 인센티브도 많고 패스트트랙으로 해주면서, 동시에 행복주택과 장기전세를 통해 젊은층들도 유입이 되니깐요 (저 2개 유형은 대표적인 중산층형 임대. 소득기준이 평균근로자 소득 1.2배까지 허용됨)
(이 지점에서 저는 쿼티님과 다릅니다. 쿼티님의 모든 말에 대체적으로 동의하지만, 공공재개발은 나름 흥행할것이며 임대도 그리 나쁜 형태의 임대가 아닙니다)
서울 공공재개발에 대한 관심이 높다는 것은 기사를 통해서도 아실 수 있을 겁니다. 공공재건축은 그렇지 못한것과 대비가 되죠 (공공재건축은 재건축 특성상 강남에 몰려있고, 초과이익환수제 분양가상한제 제외 등의 혜택이 없기 때문에 인기가 없을 수밖에 없습니다)
정부는 또한 공공재개발을 강남북 균형발전의 하나의 축으로 생각하는 듯 합니다. 재개발은 강북, 재건축은 강남이라는 도식이 나름 성립하기 때문이죠
그런 의미에서 공공재개발을 통해 저는 이 정권 하에서도 유의미한 공급이 향후 10년 내로 있을 예정이라고 생각합니다.
공공재개발 후보지가 내년 초 즈음에 발표되고 그 후에 패스트트랙을 밟는다면, 서울 내 신축 공급이 꽤 늘어날 가능성이 높습니다.
공공재개발의 최초 분양시점은 정부는 2~3년이라고 하지만 저는 4~5년 후로 봅니다 (준공은 7~8년 후) 따라서 3기 신도시 중 일부물량(전체가 다 순조롭게 되진 않을듯 합니다)과 맞물리면서 시장 안정화 역할을 할 가능성이 있습니다. 야당에서도 공공재개발안은 딱히 반대를 할 명분이 없어서 계속 끌고갈 가능성이 높습니다.
둘쨰, 주임사 자진말소
주임사 제도 폐지가 나름의 변수입니다.
이미 다주택자분들 중 주임사 등록이 되신 분들은 '2배 이상'의 수익률을 얻으셨습니다. 이 중 상당수는 처분시점을 고려하고 있습니다.
다주택자들은 증여를 하거나 혹은 처분을 하거나 둘 중 하나를 고민하고 있습니다. 추가 매수는 선택지가 아닙니다.
최근 통계청에 따르면, 서울 주택 (아파트와 비아파트 포함) 중 다주택자 비중이 줄어들고 있다는 부분이 있습니다 (스랖에서도 언급이 됐죠)
주식에서 '10억 대주주 요건'이 가장 문제가 됐듯이, 부동산도 사실은 똑같습니다.
시장의 '큰 손'인 다주택자가 줄어드는 장은 그만큼 서울주택, 특히 서울아파트의 투자수익률이 별로라는 의미입니다.
그나마 주임사 제도가 있어서 다주택자의 수가 급격히 줄어들지 않고 있다고 저는 판단하고 있습니다. 이게 자진말소가 시작되는 올해 연말부터 향후 2년 간, 다주택자는 세금 부담 떄문에 더 보유물량을 늘리진 않을 것으로 보입니다 (내년부터 종부세법 개정)
부자들은 생각외로 수익률이 중요합니다. 대체 투자수단이 많기 때문입니다. 보유세 양도세를 다 맞고도 수익률 5% 이상을 내려면 강남 아파트가 최소 2~3억원은 연간 올라줘야 하는데 그러긴 쉽지 않은 구조입니다.
따라서 시장의 가장 상단(강남 아파트) 상승률은 10% 내외로 막혀 있다고 봅니다. 그러니 서두에 밝혔듯이 갭메우기 장세(서울 3급지 및 수도권 중저가 아파트)가 이어지는 것이죠. 이 흐름은 향후 2년 간 지속될 예정입니다. 하지만 그건 시장이 끝물로 가고 있다는 의미이겠죠.
셋째, 마지막 작은 변수는 3기 신도시입니다.
저는 세간의 다음의 말이 굉장히 모순적으로 느껴집니다.
'서울 아파트는 더 상승하고, 3기 신도시는 망할거다'
둘은 양립할 수 없는 명제입니다. 서울 아파트가 더 상승하면, 그만큼 3기 신도시는 더 흥행할 수밖에 없습니다. (토지주가 오히려 대토보상을 원할겁니다)
반면 서울 아파트가 하락하면 3기 신도시는 망할 수밖에 없습니다. 직주근접이 되는 서울아파트를 가지, 차익실현 기대가 없는 3기 신도시에 갈 이유가 없기 때문이죠
(2기 신도시가 망한 이유, 1기 신도시가 흥행한 이유는 서울아파트가 상승기냐 하락기냐로 갈립니다)
서울 아파트 가격상승에 배팅하시는 분들은 3기 신도시도 인정하시면 됩니다. 그렇게 되면 더 공급물량이 많아지기 떄문에 또 서울 아파트의 하락역할을 할 겁니다.

서울 아파트 가격하락에 배팅하시는 분들은 3기 신도시도 인정 안하시면 됩니다 (저는 3기 신도시 내에서도 입지가 중요하다고 보며, 배후도시가 있는 과천, 창릉, 그리고 동남권에 위치한 하남은 나름 흥행하리라 봅니다)
둘 중 하나만 해야 하는데 '서울 불패론'과 '3기 신도시 패배론'이 같이 뒤섞여 있습니다. 서울아파트 가격상승론을 제가 경계하는 이유입니다.
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결론
지금 서울아파트를 구매하는건 위험합니다.
부동산 시장은 심리입니다. 감히 말하건데 저는 2018~2019년 가격까지 떨어진다고 봅니다. (2014년 가격까지떨어지려면 경제위기급 위기가 와야 가능)
향후 최소 6~8년을 기다리십시요. 영끌하면 하락장 때 정말 힘들 수 있습니다. 그리고 저는 다음 상승장이 지금과 같이 '2배가 뛰는 대세상승장'이 되긴 어렵다고 생각합니다. 금리 하방이 막혀있기 때문이죠
박근혜 때만 해도 문재인이 대통령 될 줄 몰랐습니다. 서울 아파트 가격이 이렇게 2배 이상 오를 줄 몰랐습니다. 하지만 그 일이 일어났죠.
그게 세상사입니다. 세상은 항상 돌고 돕니다. 이번 텀은 지나갔으니 다음 텀을 기다리십시요. 영원한건 없습니다.

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