서울 아파트가 더 부족해진다.
`21~`22는 공급이 부족하고, `23~`24는 공급이 과다하다.
아파트 인허가 물량. `17년 7만 4985호 - 이 물량 대다수가 `23~`24년으로 미뤄짐
그 이후는 서울 내 물량이 적다. (재건축/재개발 하게 되면 멸실 수요가 생긴다)
재건축 초과이익 환수제 대상이 된다면 사업 진척이 될 수 없다.
분양가 상한제로 일반분양 수익금이 줄어들면 재건축 추진이 어려워진다.
임대주택 공급비율 상한이 올라가면서 재건축재개발 수익이 떨어진다.
경기도는 `15년 19만호 착공. 삼토시는 서울의 상대적 우위가 높아진다고 진단함.
토지보상금/ 존재/ 규모 확인필요
신도시 개발시 토지보상금 먼저 지급, 매매가 상승 - 이후 입주 상승하면서 안정화
`23~`24 입주 물량의 쓰나미가 온다
`17~`19 까지 15만호 서울 착공, `20~22까지 8만호만 입주. `23에 나머지 7만호 몰려서 입주 가능성
`17년 재초환 피해서 착공한 물량이 `23~`24에 막대하게 나타남
`24에 실수요 (서울경기 10~11년차 부부 급감)함
==실수요에서 고려할 점이 `20`21 폭등장의 주 매수층은 2030 이었다는 점이다. 보통 10년차 부부인 3040이 주 매수층이었으니 이번 폭등장에선 2030의 영끌족이 이걸 담당했다.
==즉슨, 금리 인상기에 과연 얼마나 버틸 수 있을까??? 영끌족이 매수할 때 이를 뒷받침 해준것이 전세자금대출이었을텐데.
GTX와 신안산선 `24년 준공 `24~`25 개통 유력
서울 주택 수요는 결국 분산된다.
임사자 물량은 `26년부터 풀린다
3기 신도시 입주는 `26년부터 될 예정이다 `26~`28
>> 그렇다면 `24~`26년부터 차례로 재건축/재개발 시작될 수 있도록, `22~`23부터 준비작업 들어가면 되는 거 아닌가?
>> 차례로 하기 위해선 이미 상승해서 수익성이 나오는데, 막상 집 값은 조정기에 들어간 지금이 기회 아닌가?
>> 정권 교체 후 차례로 재건축/재개발 지정 들어가면 멸실수요가 나오는 `24~`26에 맞추어 재건축/재개발 되는 거 아닌가?
>> 그렇다면 그 멸실수요가 살아 있을 때는 2기 3기 신도시들이 괜찮겠지만, 멸실수요가 사라지고 입주가 시작되는 `29~`30부터는 핵심지역을 제외한 외곽지역 집 값이 빠질 수 있는 거 아닌가??
>> 재개발이 7~8년 걸린다면, 재건축은 평균 몇 년 걸리지? (https://roaroni.tistory.com/52)
수도권에 입주 물량이 많아질 경우 그 여파는 1년 후 서울의 전세가에 영향을 미친다.
>> 여기서 고려할 점은 지금은 전세가 소멸되고 월세로 바뀌어가고 있다는 점이다 (!!!!) 따라서 월세 가격의 움직임을 지켜 보아야 한다. 이때 또 고려해야 할 점은 이사 비용과 같은 마찰비용과 월세 가격 // 대출 금리와의 관계를 알아야 한다.
신도시는 지정 후 약 7~8년이 걸린다. 그런데 3기 신도시는 조금 빨리 6~7년만에 가능할 수도 있다. `20년에 지구지정이 끝났으니 `26~`28년에 입주 시작이다.
PIR (Price to Income Ratio) `20년 3분기 기준 서울 12.2 // `16년에 9.0으로 전고점 돌파함. 그후 계속 상승중.
30대의 매수 자금 중 차입 비중은 평균 55% 상당히 무리를 해서 미래 수요을 당겨온 것이다.
`21년 급등이 나왔고 가구 소득이 수용 가능한 임계치에 도달하였다.
*** 하방 압력은 1파, `23~`24 // 2파 `26~ // <<<< 이때가 기회가 될 수 있다.
M2의 증가는 액수가 아니라 증가율로 보아야 한다.
GRDP를 통해 포스트 서울을 찾아야 한다. >> 대-세-청 라인이 이를 이어 받을 수 있을 것인가?
GRDP는 인천의 성장이 가장 크다.
`04~`07 서울은 급등했다. 그러나 지방은 금융위기 터진 이후 `08~`11에 급등했다.
광역시는 매매지수-전세지수의 스프레드가 크지 않고 같이 움직인다. 근데 세종은 안그럼.
일단 광역시는 입주물량에 따라 전세가가 움직이고, 전세가 따라 매매가 움직이니 상대적으로 안정되어 있고 분석이 쉽다.
부산은 `17 착공 31천 인허가40천 `18 착공 28천 인허가 30천 `19 착공 27천 인허가 14천 `20 착공 22천 인허가 9천
착공 후 3년 법칙, 인허가 후 5년 법칙 아닌가? `19~`20 인허가가 눈에 띄게 감소하였으므로 체크
대구는 `91~`98년까지 조정 후 `07까지 상승 후, `10~`16급 상승 후 정체. `22.1. 하락 조정중
착공과 인허가 물량이 정말 많다. 진입하기 쉽지 않다.
인천 인천은 서울과 비슷한 추이로 움직인다. 인천은 물량이 엄청 많다. 착공 물량이 줄어드는 것을 보고, 진입하여야 한다.
광주 착공 물량과 인허가 물량이 작다. 광주 가격은 고평가 되어있는데, 향후 물량 부담도 조금 큰 편
대전 집값이 크게 하락하지 않는다.착공 물량이 `18 6천 `19 10천 `20 70천 / 인허가 물량니 `18 4.8천 `19 16천 `20.10 `12 천
울산 탄탄한 지역경제. 풍부한 실거주. 전세지수가 매매지수를 상회하는 구간도 있다!!!!! `15~`18 까지 인허가가 연 1만씩 많이 나왔는데 조선업 불황으로 실제 착공으로 이어지지 않았음 *** 울산은 착공 물량을 확인해보자
*** 주택구입부담지수 PIR 을 GRDP와 비교하고
*** 단기 공급 부담은 착공 물량으로 보고
*** 중장기 공급 부담은 인허가 물량으로 본다
*** 그리고 10억이상 자산가 / 상위 20% 아파트 가격 / 상위 20% 아파트 수 -- 10억 이상 보유자/상위 20%아파트 수
로 상대적으로 저렴한지 아닌지 알 수 있다
신도시 보상 시기와 인근 주택 & 서울 주택가격 상승과 밀접한 관련이 있다.
* 세종에 보상을 받을 때 받는 외지인/현지인 비율을 보고 // 만약 보상을 받는다면 세종이 아니라 똘똘한 서울에 투자할 가능성이 얼마나 큰지 고민해 보아야 한다.
신도시 만들어질 때 인근 지역은 눌린다. 하지만 신도시가 완성되면 인근지역은 빠르게 상승하여 갭을 좁혀간다.
`28~`29에 서울 매수 기회가 온다.
3기 신도시 입주가 마무리 되면 서울 집값이 상승 가능성이 높다.
2030년이 되면 서울의 30년 된 아파트 비중은 50%를 넘어간다.
1기 신도시는 전세가율이 높다. 즉 현금부자들이 많다. 이들이 움직이면 인근 전세가는 파국적 상승이다.
'부동산 주택 공부' 카테고리의 다른 글
| 신성철) 살아남아야 한다 금리3프로보고 뷰꺽은듯? (0) | 2022.04.26 |
|---|---|
| 스랍펌) 서울 아파트도 하락이다? (0) | 2022.04.12 |
| 젊은 부자의 법칙 (0) | 2022.02.11 |