하영수의 부동산 개론 21 펌

하영수의 부동산 개론(21)
ㆍ 지금  우리는 어디쯤에 서 있는가?  (2)

서울시의  인구는 1960~1980년대 까지약 30 여년간 급속히 증가 했습니다

이러한 인구집중은 주택문제에서  크게 두가지문제를 야기했는데
1)당근 주택부족 문제와
2) 불량주택의 양산 이었습니다
주택이 부족하기에 무허가 판자촌의 양산되거나   건축된  주택마저도 품질이 떨어지는 주택이 건축되었습니다

이런 이유로1980~2020년대인 지금까지 주택 문제 해소를  위한 대책에서 기존 불량주택 해결은 주택정책에서 매우중요한 요인이 됩니다

신규 주택은  나대지나 임야를 주거지로 전환하여  공급하는 방안이면 되었는데 기존 불량주거지 개선은 매우 복잡한 사회적 문제 와 경제적 문제 그리고 행정집행 능력 까지 복잡한 문제해결을  요하기 때문입니다

1960~1970년대 주택문제 해소는  그래서 구도심 노후주거지 정비와 신도시  건설이란 방법을   병행 하였는데
이러한 방식은  이후로도 주택 공급 정책의 주요정책이 되어  주택공급의 두 (2) 축이 됩니다

주택 공급은  도심지 재개발 재건축  방식과 신도시나 택지 공급을 통한 신규 주거지개발 방식 을 통해 부족한 주택을 공급 했습니다

ㆍ택지 공급추이
ㆍ주택 재개발지구 지정

주택의 공급은 일반적인 공산품과 달리 계획과 실 공급의 시기가 일치 하지 않습니다

주택의 필요성은 지금  현제 이지만
주택이 실제 공급되는것은 3년~10 년의 시간이 필요 합니다

이런 문제는 필요에의해 주택가격이 상승중 임에도 공급이 되지 않아 가격안정이 되지않고
이후 공급이 시작되면 충분히 공급되어 공급 필요성이 떨어짐에도불구하고 일정수량이 지속 공급되는 현상이 빌생합니다

자동차 를 가속해도 초기에 속도가 나지 않고
자동차를 급제동해도 멈추지 않듯이
주택 공급의 역사는 항상 부족 과 과잉공급이란 문제 가 발생했고 그것이 매번 반복되어온 특징이 있습니다

위의   표 재개발   인허가 시기를 보면  1985년과 1992년 2000년과 2005년시기에 인허가량이 증가 했음을 알수 있습니다
택지개발역시 1985년 1991~2000년초 기간이 많았음을 알수 있습니다

이들 개발구역의 지정은 모두 부동산가격이  한번 움직이기시작한 시기였거나  주택공급정책에 따라 본격적인 도심지 공급혹은 1기 신도시 2기신도시 계획이 진행되며 공급 되었습니다



주택 문제의  해결이 쉽지 않은것중 하나가. 주택공급의 대부분이 선제적 공급  즉 주택부족이 예상되기에 미리  공급하는것이  정책적으로 쉽지 않다는  것이다
그렇기에 정부는 주기적으로 주택공급 용지인 택지를 미리 지정 고시하고 필요시에 수용을 주택 공급을 할수 있도록 하여 왔는데 이런 경우 기본적으로 5년이상 10년의 시간이 필요 했다
ㆍ이러한 방식이 2013년  이전 까지의 주요주택공급 정책의 하나였다

ㆍ 글이 옆길로 새는듯 한데ᆢ
다시

여러 요인으로 주택 부족이 야기되어 주택가격이 오르는 순간 지난 역대정권은 주택공급의 두축인 택지공급과 재개발재건축방식의 정비사업을 동시에 실시하여 부족한 주택을 공급을 통해 해소해왔다

이것은  부동산 시장   (1단계:초기에는) 공급부족문제가 사회적 문제가되고
주택 가격 안저을위해(2단계 :공급 계획 발표) 정부의 개발인허가와 신도시나 택개발을 통해 공급정책을   발표하고
이후 시장의 가격이 상승하는중 어느시점에 (3단계:실질주택 공급이 이루어지는시기)  택지구와 도심정비사업으로  주택이 공급되면 시장은 점차 안정되지만
(4단계:과잉공급) 이미 사업이 진행중이거나 사업 막바지에이른 주택이 지속적으로 시장에 공급되며 가격안정이 아닌 하락을 야기하기도 합니다
즉 공급 과잉이  야기됩니다
이러한 공급과잉과  미분양은  다시 (5단계: 신규공급계획  축소 ㆍ연기 ㆍ취소 ㆍ정비사업 지연)  공급 물량을 점차 줄이고 향후 공급계획 까지 감소 시켜 결국 다시 시장은 점차 공급 부족(6단계:1단계) 으로 순환 하게 됩니다

2017년 현정부 집권 시기는 2010년의시기인  4단계와 점차 미분양  물량이 감소하며 5단계인 각종 계획이 지연된2012년을지나 6단계이자 다시 1단계인 2015~2016년 단계에서   집권한 정부였기에
1단계인 주택가격이 막  상승을하고 재고주택중하나인 미분양 아파트가 거의 소진되고 있었기에 이후 주택공급이 되지 않을경우 다시 주택문제가 야기되며 가격 앙등이 나타날것이란것을 충분히  예상할수있었던 시기였습니다

하지만 정부는 2017~2020년간공급이 충분하다고 보았고 이러한 공급이면 시장을 안정시킬수 있다고 보았습니다
즉 2015년이후~2017녁 전반기 시기 인허가물량이  충분하다고 보았습니다

그런데 이러한 공급 즉2017~2020년간 공급이후  추가공급을 계획하지 않았고  이제 막 시작된 도심공급인  재건축의경우 공급 축소른 야기할 규제를 발표했다는 점입니다

그렇거  시간이 흘렀습니다

2018년 입주물 량에도 2019년 입주물량에도 시장은 잠시 안정되는듯  했으나  다시 상승추세로 전환되었습니다

정부역시도 2022년 이후 공급이 다시 급격히 감소함을 이때 알고 있었기에 성급히 3기 신도시 공급을 발표 합니다
2019년 3기신도시와 도심지 공급을  2025년경  하겠다고 하였지만
문제는 준비되지 않은 주택공급정책이기에    실질 공급은  언제될지 누구도 모르는 정책이었고 도심지 개발역시 민간주도가 아닌 공공주도이기에 조합원 ㆍ주민의 참여도가 낮을가능성에 따른 사업속도가 지연될 가능성은 배제한 발표였습니다

지금 이 모든  공급 계획의  과정을 지켜보고 있는데 ᆢ2025년은 불가능에 가까운 시기가 되었고 최선이2028년이 될듯 합니다

1977~1979년간 주택 가격이 상승하진 정부는  서울내 택지공급인  잠실 대치  개포 고덕 등지 를 개발하겠다고 하였고  도심지 강북의 많은곳을정비사업을 실시 합니다
이렇게 1980년대   전반기 공급 된 주택은 1970년대 말 계획되어 실시된 결과입니다

이들지역이 어느정도 마무리되던 1984년 다시 정부는  중계 상계와  목동등지를 개발발표하고  관악구 와 성북구 일원의 구시가지 정비사업을 활성화 하여 이들지역은   택지인  목동 중계등지는 1986이후 부터  정비사업지구인 관악  성북 일원은 1994년~2005년간 주택이 공급됩니다

그럼에도 주택 문제는 지속되며 1989년 대규모 택지개발인 1기신도비 계획이 실시됩니다

이후 2002년다시 주택 가격이 상승하자 정부는 동탄1등 신규 택지를 용인등지에 공급하고 2003년 2기신도시 계획을 발표하며  본격적인 정비사업인  뉴타운지구를 발표 합니다

이들 계획이 본격적으로 진행되며 실질입주로 이어진것은  2007년 이후이며 20010년 전후 본격입주한 물량 은 그대로 미분양 증가로 이어지고  진행중간단계  였던 정비사업지구의 다수는 사업이 지연되었습니다

이때  판교 와 광교는 상대적으로 빠르게 진행된 반면  검단  양주 등지는 사업이 지연  되었고  다산 위례 미사 등지는 시장이 활성화 되기 시작한 2013~2018년간 대부분 공급되었습니다

지난 1983년 1991년2002년 전후와2008년 그리고 2015년 전후시기 를 돌아보면  택지개발과 정비사업을 통해 주택공급이 이루어지며 충분공급  혹은 광잉공급 이 이루어지는시기에  가격이 안정되었고 이러한 공급량이 충분하지 않을경우엔  주택가격의 불안은 반복된다는점입니다

1983년 전후 서울내 택지인 개포 고덕등지의 입주로  1984년 ~1985년 안정에도 불구하고 1987년 ~1991년 가격 불안은 특히 목동과 중계 입주 와중에도 ㅡ 충분한 공급이 되지 않았은때의   가격불안  문제가 지속됨을 알수 있습니다

지금 2021년의 불안역시 /2017~2020년간 입주에도 불구하고  가격 불안이 지속됨은/
과거 1983~1988년 간  개포 가락 둔촌 고덕 대치 일부   명일   목동  중계 단지 입주 중이었음에도 주택 가격이 지속되었던 모습과 유사 합니다

즉 공급이 되었지만 충분하지  않았단 증거 입니다
ㆍ가장 대표적인 증거가 실수요 인 전세가격 상승입니다
ㆍ주택 가격은 가수요에따라 변도성이 있으나 전세는 철저히 실수요 이기에 매매가격이 얼마이든 부족하면 오르고 남아돌면 내려 갑니다

이제 앞으로 시장입니다
가장 큰 문제는 2022~2025년 혹은2027년간  입주 량 입니다

3기신도시 택지보상은 2020년 마무리 하기로 했으나 2021년 현재 아무것도되지 않았기에   신정부 집권한 2022년 이후 마무니될듯 합니다
즉 2023년 마무리 된다면 2028년 입주도 빠듯합니다

현재 진행중인 재건축 등지는 2023년전후 마무리됩니다
지금당장새로운 재건축 사업은   은마든 잠주5든 모두 모두 멈추어 있기에  2022년이후 신정부의 정책에 따라 빠르게 진행된다 해도 2027년 이전 아닌 2029녁 시기는 되어야 입주량이 나올듯 합니다

2000 년대진행된 다수 뉴타운사업은 마무리 단계이고 늦게 시작된 노량진 천호  한남 거여 등지 역시   빠르면 2026년이후 입주하고 자칫 2028년 이후가 될 가능성이 커보입니다

자 다시 정리 하면
3기신도시 2028년 이후
늦은 뉴타운들 2027년이후
신규 재건축 2028년이후ᆢ
그리고 정부에서 추친중인 도심  상엉지 재정비  와 공장부지 개발역시 2025년이전은 되지 않습니다

위 정리글 만 다시 읽어 보세요

향후 시장은 2025~2027년 시기 까지 공급은 양주 신도시 정도 뿐 입니다
경기도에 작은 규모 공급이 그외 몇곳이 있습니다


본격적인 공급은 3기 신도시 입니다
도심지인 한남 노량진  등지 공급입니다
성수동 등지는 빨라야 그 이후가 될듯 합니다
강남권 재건축 역시 방배등지가 조금빠를수있으나 대부분 2028년 전후 기준이 되어야 할것입니다


자  여기 까지 읽으면 2028 년 이란 숫자만 보입니다
공급 이 전부 2028년 전후 시작되어ㆍᆢ
   ㅡ   입니다

좀 심각하다는 느낌 안드시나요?

* 심각함1  
2028년 시기 까지 공급이되어도 부족하게 공급된다
즉 주택 부족문제가 지속된다

*심각함 2
2028년 을시작으로 2030년  공급이 과잉된다
뉴타운도    3기신도시도   재정비 사업 들도   정부주도 도심시 개발도 바로2028~2030 년  본격화될 가능성이 크나는 점 입니다

요즘 날씨 같지요?
뜨거우면 40도 50도 로 뜨겁고
비가 오면 500 미리 1000 미리가 내리고 ㆍ

향후 부동산 공급을보면 딱  이모습입니다
없거나
너무 많거나


주택시장의 흐름은  수요자나 공급자나 매우 비 이성적 입니다
정부 역시 비 이성적 입니다

기회이자 위기는 매번 반복됩니다

*재건축 재개발 사업기간은 평균 10~12년이 소요 됩니다
*택지개발지구나 신도시등은 1기 신도시를 제외하고 그이후 사업은 평균 5년 이상 소요 됩니다