삼토시 버블 분석

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서울 부동산 버블 수준 (feat. 2020년 3분기 주택구입부담지수)



삼토시

23분 전

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한국주택금융공사에서는 3개월마다 주택구입부담지수를 산출하여 발표합니다. 저도 이 주택구입부담지수가 산출될 때마다(즉, 3개월마다) 서울 부동산 버블 수준을 판단해보는데요, 이번에 2020년 3분기의 주택구입부담지수가 업데이트 되었기에 이를 반영하여 설명을 드려보고자 합니다.
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주택구입부담지수란 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수인데요, 지수가 높을수록 중간소득 가구의 주택구입 부담이 높아지는 것을 의미합니다. 사실상 가구의 주택 구입 여력을 나타내는 지수라고 할 수 있습니다.
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지수 100은 주택담보대출 상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담한다는 의미로, 이는 중간소득의 서울 근로자가 중간가격의 서울 주택을 구입할 시 소득의 약 25%가 주택담보대출 원리금 상환에 필요하다는 것을 의미합니다.
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아래 그래프는 2004년 1분기부터 2020년 3분기까지 주택구입부담지수 추이와 해당 기간의 평균(120.2)을 비교 도식화한 것입니다.
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(서울 주택구입부담지수 추이)

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2020년 3분기의 주택구입부담지수는 144.5입니다. 2020년 2분기 142.8에 비해 소폭 지수가 올라갔습니다.
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집값 상승폭에 비하면 주택구입부담지수는 덜 오른 셈인데요, 신규취급 예금은행 주택담보대출금리가 소폭 하락하여 (2020년 1분기 2.50% → 2020년 2분기 2.53% → 3분기 2.43%) 대출 상환 부담이 조금이나마 경감되었기 때문으로 보입니다.
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정리해보겠습니다.
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2020년 3분기 주택구입부담지수 144.5는 최근 16년간 평균인 120.2를 20% 초과했고 전고점인 164.8 (2008년 2분기)까지는 14% 정도 차이가 있기 때문에 주택 구입 여력 측면에서는 버블의 중후반부에 접어든 수준으로 판단됩니다.
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2021년 서울 부동산 상승 가능성이 높은 가운데 주택 가격이 또 한 차례 급등하게 된다면 서울 부동산은 버블의 정점까지 급속도로 접근할 것으로 보입니다.
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과거와 비교하면 2020년 3분기 지수는 2006년 4분기와 유사한 수준입니다.
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※ 2020년 3분기 주택구입부담지수 144.5의 의미
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서울시의 중간가격 주택을 구매하기 위해서는 중간소득 가구가 주택담보대출의 원리금 상환을 위해 가구 소득의 36%를 사용해야 하는 수준 (반면, 2008년 2분기 164.8은 가구 소득의 41%를 원리금 상환에 사용하는 수준)

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안녕하세요? samtoshi (삼토시)라고 합니다. 《지금 서울에 집 사도 될까요?》, 《서울 아파트 마지막 기회가 온다》,《서울 아파트 상승의 끝은 어디인가》를 출간한 저자가 가감없이 담백하게 부동산 관련 팩트와 데이터를 이야기하는 곳입니다.

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