부읽남 등) 22.3.25. 최근 부동산 시장 관련 코멘트

최근 시장 이야기와 주택시장의 질적 전환

1.대선 이후 여의도, 일산과 분당이 시끄러웠지만 
지난주 후반부터 가격을 올리는 매도를 매수가 따라가지 못하는 모습도 보인다.
기대감은 커졌지만 여전히 조용한 편이다.

2.매도자들이 대선 결과에 더 먼저 반응하고 있는데
현재 언급되는 정책들이 매도자 편에 유리한 것이 더 많고 
취득세나 대출처럼 매수자를 움직일 수 있는 정책은 몇 개가 되지 않기 때문이다.

3.매수자들이 선뜻 움직이지 못하는 이유는 대출, 취득세 뿐만아니라
금리 상승과 상승장이 곧 끝나지 않을까 하는 걱정 탓이다.

4.수도권 상승장 10년째 + 지방은 14년째가 되었으니 그럴만한데..
부동산 시장의 사이클은 시간이 딱 정해져 있는 것이 아니다. 

5.사이클을 움직이는 것은 시장을 둘러싼 환경이다. 
수급, 유동성, 경기, 외부 경제 환경 모두 부동산에 영향을 미친다.

6.2020년에서 2021년 한창 상승하던 시기보다 지표들이 둔화된 것은 맞지만 
유동성도 경기도 지금까지는 환경이 평균 이상에 머물러있다.

7.1990년대, IMF, 2008년 이렇게 세 번 사이클을 맞아본 필자인데 
다음 하락장이 2008년 같을 것이라는 주장에는 쉽사리 동의하기 어렵다.
만약 하락으로 간다고 하더라도 체감은 2008년과 다르거나 조정 하락기도 다를 수 있다.

8.2008년은 사이클 중에서도 특수한 편에 속한다 
주택시장이 버블의 진앙지였고 그 여파로 금융이 무너졌던 사례가 다시 반복될 수 있을까?

9.이번 장에서도 자산의 버블은 발생 했지만 
부동산이 다른 자산 대비 특별히 버블이라는 징후는 아직 찾지 못했다.

10.1990년대 초중반 1기 신도시 공급으로 인한 하락장으로 기억하는 분들이 많다.
당시 1기 신도시 뿐만이 아니라 도심 재개발 사업도 활발히 이루어졌는데
이 하락장에서 재개발 구역들 가격은 하락했을까?

11.하락장의 한복판이었던 1993년부터 1994년 말 재개발 구역들의 가격은 상승했다. 

12.30년 전에는 일단 양부터 채워야 하는 때였지만 
지금은 양도 중요하고 질도 충족해야 한다는 차이가 있다.
주거 환경의 질적인 전환에 우리는 부딪히게 된 것이다.

13.앞으로 수도권을 중심으로 급속하게 진행될 질적 시장에서 상당한 기회가 발생할 것이다.

14.수도권 공동주택 노후도는 23년 이후 급속 증가하고 
서울은 27년 정도의 피크를 맞이한다.

15.아직까지 구축은 참고 살만하다 
하지만 90년대 구축이 10년 뒤에도 살만할지는 물음표다.

16.하락장이 찾아오더라도 
더 좋은 입지에 더 나은 집을 가지려는 교체 수요 때문에 
1990년대 하락장에 재개발 시장이 움직였던 것처럼 
2020년 중반 이후에 재정비 시장이 움직일 수 있다.

17.양에서 질로 시장의 시선이 옮겨가면 
재생가능한 구축과 아닌 것의 차이가 더욱 벌어질 것이다.

18.질적인 주택 정책으로 방향이 정해지면
1기 신도시 특별법도 그 방향에서 나올 것이며 
우리는 집이 아니라 삶이 바뀌는 주택 정책의 전환점을 보게 될지도 모른다.

19.10년 전 한 연구기관도 2020년대 이후로는 신규 수요가 주택 시장을 끌고 가는 시대는 끝나고 
교체 수요가 이끌어가는 시대가 열릴 것이라고 예상한 바 있다. 
윤석열의 부동산 브레인 김경환 교수는 살만한 주택의 공급 우선을 주장하고 있으며
이런 새로운 삶에 대한 변화가 이번 2040 서울 기본 계획에도 반영되어 있다.
이것은 기회이다.

 

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22년 부읽남 정태익님의 부동산 시장 전망·  
  
우선 서울은 하락할 요인이 없다.  
(인구가 감소하면 감소할수록 수요가 증가한다.  
빈택지가 없고 재개발재건축만이 답.대부분 재건축은  
기존 세대수보다 재건축시 세대수가 적어질수 밖에 없다.)  
최근의 경기와 인천이 인구가 증가했지만,  
서울의 집값이 더 많이 올라가는 것을 막을 방법은  
밀려들어오는 수요를 막을 방법밖에 없다.  
서울 22년 입주물량 고작 2만세대뿐이다.  
경기도,인천에 신도시를 만들거나  
서울로 밀려오는 수요를 줄일려면 광역시나  
KTX등 광역 교통망이 필요한것이다.  
21년도 전국 가장 큰 오름세 지역은 세종이 아닌  
인천이다. 인천에 서울과 연계된 지역의 새아파트들은   
결국은 더 올라갈 수 밖에 없다.  
5대 광역시 기타 지방의 중소도시 부동산 전망은?  
부산 울산 창원 광주 조정기간이 끝난 후 많이 올랐다.  
빠지는게 아니라 쉬어가는 중이라고 보면 된다.  
6억원 이하 아파트들은 많이 올라갈 것이다.  
부산 초기 재재는 올해도 다시 상승으로 좋아지겠지만 잘보고 들어가야 된다  
대전과 대구는 거의 조정 없이 문재인 정부 내내 올랐다.  
시장이 좋았기 때문에 오른것이다.  
대전은 세종시 때문에 생각보다 많이 오르지 않았다.  
대전 대구 둘다 올해는 기대하기는 어려울것.  
22년이후 지방 중소도시가 핫 할 것이다!!  
아직까지 투자자들도 들어갈 수 있고,  
실거주자들도 신규로 거주를 원한다.  
서울의 한구는 40만정도의 인구수다.  
지방 중소도시 기준은 40만이 넘어야 된다.  
대형단지와 택지형태 개발은 안전하다  
인구30만이하 중소도시는 신규여도   
속초-8만인구.오른 이유는 세컨드아파트 개념이였다.  
청주,전주,목포- 지금은 매수해도 괜찮은곳이다.  
포항- 인구50만도시 국평기준 4억원이하 신규아파트면괜찮다.   
포항펜타시티 단기로 가지고있는것보다 전세2년주면괜찮다.  
두호주공 재건축으로 대지지분 좋고, 위치도 좋은 곳이며, 창포주공도 갭투자 괜찮다.  
거제- 전세주고 2년만있으면 좋은결과가 있다.  
거제는 발전계획이 계속있고 미래가치성이 충분하다  
당진,내포- 수청지구 내포 신규아파트 괜찮다   
앞으로 아파트는 양극화가 심해질것이다 소비심리는 구축보다 신축을  
원할것이고. 실거주용1개 비조정투자1개는 필수조건으로 가지고있는게 가장좋다.   
그 지역의 가장 비싼 아파트 시세를 봐라.  
1군 아파트의 시세를 따라 갈 수 밖에 없다.