친구들을 위한 정리용입니다. 두 번째 입니다. 전체 내용은 책을 구매해서 보세요. 구매는 유튜브 재테크읽어주는 파일럿을 확인하시면 됩니다. 본문 내용도 괜찮지만, 제목만 쭉 읽어도 큰 도움이 될 겁니다. *표시는 사견이고, 책의 내용을 내 기준에서 요약한 것이라 오류가 있을 수 있습니다.
제22장 나홀로 신축아파트 보다 구축 대단지를 가세요
기본적으로 신축을 선호하고 희소성이 있음. 그러나 거래가 안되고 시세 반영이 느림. 차라리 구축 대단지를 평당 백만원 정도 들여서 리모델링 하여 사는 것이 좋고, 그 후 대단지 신축으로 갈아타는 것이 나음. 대단지 구축 재건축 시한이 도래하였다면 이를 노리는 것이 더 좋음. 이때 주의할 점은 용적률, 대지지분, 세대수.
제23장 당장 집을 못 사더라도 직장에서 멀어지지 마세요
직장 가까운 곳에 자리 잡고 체력과 시간을 보존하여 재테크 공부를 할 수 있음. 직장 가까운 곳은 좋은 곳일 가능성이 높고 그런 곳에 거주 해야 가성비 좋은 곳을 찾을 수 있음.
제24장 빌라를 구입할 때는 꼭 재개발 호재가 있는 지역만 사세요
빌라는 꼭 재개발 호재가 있는 곳을 사야함. 서울은 '클린업 시스템' '정비사업정보몽땅'으로 검색하면 확인할 수 있음. 대지지분이 최소한 6평 이상인 빌라 위주로 보아야 함.
제25장 현재 좋은 곳보다 좋아질 곳을 사야 돈을 법니다
부동산으로 돈을 번다는 개념은 미래에 좋아질 지역을 선점한다는 개념임. 우리는 돈이 없기 때문에 항상 돈의 가성비를 생각해야 함(*자본 수익률을 기준으로 투자행위를 해야 한다는 말). 현재 좋지 않은 지역이지만 미래에 좋아질 호재가 많이 있는 곳을 사서 기다리면 점차 그곳이 발전되고 좋아지면서 가격이 상승하게 됨.
제26장 정부사업을 주시해야 합니다
정부에서 진행하는 사업은 보통 몇 년 전에 고시하기 때문에 노력만 하면 알 수 있음. 미리 좋은 종목 좋은 지역을 선점해서 가지고 있다가 호재를 받아서 가격 상승이 오게 되면 그 상승분을 충분히 누릴 수 있어야 하는데, 대부분의 투자나 내 집 마련은 가격 상승이 오게 되면 조급한 마음에 높은 가격을 주고 사게 됨. *이건 부동산 뿐만 아니라 주식과 같이 모든 자산 투자 행위에서 마찬가지.
제27장 분양은 무조건 신청하는 것이 아니라 주변시세를 보세요
분양을 받는 것보다 주변 저렴한 아파트를 사는 것이 더 이득일 때 미분양이 발생함. 분양가는 주변 대단지 인기 구축보다 20% 이상 저렴한 가격을 기준으로 삼으면 됨. 이때 중도금후불이자와 확장비를 고려해야 함. 주위 아파트 비교시 보수적으로 접근하는 것이 좋음.
제28장 5대 광역시가 근처에 있다면 가세요
5대 광역시 + 세종시까지 추가해서 생각하면 좋음. 지방에 거주한다고 해도 주거 안정을 위해서라도 내집은 있어야 함. 그런데 사람들이 모이는 지역의 내 집이어야 함.
제29장 부동산은 실행력이 절반입니다
돈을 번 사람들의 특징은 하나같이 추진력이 있다는 것임. 결국 움직여야 돈이 됨. 부동산은 큰 돈이 들어가고, 따라서 소극적으로 생각하게 되고, 실행을 잘 하지 못하게 됨. 즉 부동산에 대해 확신이 없다는 뜻이고, 이것은 공부가 부족하다는 말임. 그래서 처음부터 큰 욕심을 부리지 말고 본인 수준에 맞는 부동산 부터 시작하면 좋음.
제30장 규제하면 보통 집 값은 상승합니다
군중들은 생각보다 똑똑하며 군중(*돈)이 어떻게 흘러가는지 파악해야 함. 단 자산은 총알이 한 발 밖에 안남았다고 생각하고 가장 확실한 곳에 투자하는 게 좋음. 부동산은 하락기에는 가격을 낮춰도 잘 팔리지 않는 다는 걸 명심하자.
제31장 서울은 앞으로 재개발이 대세가 됩니다
그동안 규제로 인해 신축 아파트가 부족함. 재개발을 노리자. 재개발은 소액으로 작은 지분의 빌라를 매입하여 그 빌라가 새아파트가 될 때까지 버티면서 있는 것. 서울의 재개발 단지는 500 곳이 넘는데 그 중 상위 50% 이내면 재개발 가능성이 높아짐. 최소한 상위 50% 안의 재개발 단지를 노리자. 그리고 재개발은 10년 정도 걸린 다는 걸 고려해야 함.
제32장 내가 목표하는 지역에 미리 전세라도 살아보세요
일단 그 지역에 가서 살아 봐야 해당 지역의 가성비 좋은 아파트를 알게 되고 더 만족도가 높은 아파트를 찾게 될 확률도 높아짐. 살면서 목표하는 아파트를 찾고 그 아파트의 매물이 나오는 걸 계속 관찰하자.
제33장 나의 시간과 다른 사람의 시간은 동일합니다
우리 모두에게 주어진 시간은 동이랗고 누군가는 부동산 공부를 하며 임장도 함. 이것은 시간의 차이가 아니라 마인드의 차이임.
제34장 로드뷰가 보이지 않는 지역의 주택은 구매하지 마세요
로드뷰 차량이 들어가지 못할 정도로 좁은 골목들의 집, 또는 로드뷰 촬영이 필요하지 않을 만큼 가치가 없는 지역이라는 뜻.
제35장 물리적(*시간) 거리보다 심리적 거리를 택해야 합니다
DMC에서 강남까지 40분, 동탄에서 강남까지 40분. 그러나 전자는 막히면서 40분, 후자는 뻥 뚫려서 40분. 이때 DMC는 여차하면 언제든지 더 빨리 갈 수 있다고 생각함. 심리적 거리가 전자가 더 가까움. *이런 심리적 거리는 교통망과 기술의 발전에 따라 얼마든지 바뀔 수 있는 것이라서 향후 심리적 거리가 어떻게 바뀔 것인가 예측하는 것이 굉장히 중요함*.
제36장 아파트 구입시 대지지분을 꼭 확인하세요
보통 34평 아파트면 10~15평의 대지지분을 갖고 있음. 대지지분이 10평 미만이라면, 신축이나 압도적 파워를 갖고 있는 단지가 아니면 매수를 재고해야 함. *마찬가지로 강남 아파트는 아파트란 상품보다 강남 토지를 산다는 개념으로 접근해야 함*
제37장 재건축을 바라볼 땐 용적률이 250%를 넘어가면 안됩니다
용적률을 더 높일 수 없게 되면 재건축 시 분담금이 많이 나옴. 용적률이 150~220%인데 250%가 넘어가는 재건축을 바라보는 아파트는 재건축 투자로 좋지 않음. 단, 종상향되는 경우가 있으므로 잘 살펴야 함.
제38장 전세를 낀 투자시 아파트 타입은 중요하지 않습니다
갭 투자는 투자용. 전세입자는 싼 걸 선호. 타입이 좋다면 전세를 빨리 뺄 수는 있을 것. 그러나 투자금을 아끼는 것이 압도적으로 유리. 타입 좋은 곳으로 세팅하기 빠듯하면 타입이 나빠도 무방.
제39장 뷰(전망) 값을 더 주고 아파트를 사지 마세요
적당한 뷰면 만족을 해야지 남산을 보기 위해서, 한강을 보기 위해서 몇 억을 더 내는 건 좋은 투자가 아님(단 이건 가성비 투자를 생각했을 때 얘기임). 내가 그 만큼 돈을 더 지불했다고 해서, 남도 그 만큼 더 지불할 것인지는 의문임.
제40장 전월세 비중이 낮은 아파트일수록 추가 상승 가능성이 높습니다
대부분 아파트 단지의 전월세 비중은 30~40%. 자가 거주 비율이 높은 아파트들이 있음. 전세가 전체 세대 물량 중에 10% 내외 밖에 안나온 단지는 추가 상승 가능성이 높음. 전체 세대수 대비 전월세 물량을 보고 판단하면 됨.
제41장 지방이나 수도권의 신도시는 기회의 지역입니다
신도시는 처음에 유령도시라고 비웃음. 그러나 도시 모습이 갖춰지면 달라짐. 신도시는 공급이 많을 때 분양권을 적정한 프리미엄을 주고 사는 방법이 좋으나 자본이 없다면 일단 전세를 사는 것도 괜찮음. 신도시가 갖춰지기 위해선 최소 10년은 걸림. 신도시 좋은 곳에서 매매 해서 거주하며 신도시가 완성되고 살만한 곳이 되었을 대 매각을 해서 시세차익을 내면 됨(*몸테크).
제42장 아파트 브랜드는 중요하지 않습니다
아파트의 입지와 재건축 가능성 주변 학군이나 역세권 등등을 더 중요하게 봐야 함. 아파트는 브랜드를 기준으로 구분하는 것이 아니라 연식을 기준으로 구분해야 함.
제43장 서울에서는 중소형 지방은 중대형을 구입하시기 바랍니다
서울이나 수도권에선 25~34평의 중소형 거래가 활발함. 지방에선 34~43평의 중대형 거래가 활발함.
제44장 앞으로는 숲세권이 가장 인기 있는 곳이 될 것입니다
지금은 학세권, 역세권이 가장 인기 있는 곳이지만, 앞으로는 대시권 안의 숲세권이 인기가 높아질 것. 숲이나 호수공원이 있는 곳이 대장이 됨.
제45장 앞으로 서울 대장지역은 용산으로 바뀝니다
용산민족공원. 용산이 어려우면 최대한 용산과 가까운 곳이 좋음. 용산 권역이 확장될 것.
제46장 한강변에 노후된 재개발을 노리세요
*이 책을 쓸 땐 서울 2040나오기 전임. 반드시 서울2040 계획을 참고하기 바람. 망원, 합정, 염창, 가양, 양평, 당산, 자양, 구의의 재개발 지역을 잘 찾아보자. 10년을 바라보고 투자한다.
제47장 서울에서 반경 30km이내에 있어야 합니다
인구통계 예측보다 8년이나 빨리 인구감소가 시작됨. 앞으로 모이는 곳만 모임. 따라서 반경 30km 이내가 좋음. 그러나 교통이 너무 좋아서 차를 타고 가면 금방 서울의 중심으로 이동이 가능한 지역이나 아니면 GTX 같은 급행고속철도를 이용하여 빠르게 서울 중심으로 이동한 지역이면 괜찮음.
제48장 지방의 대장지역에서 내 집을 마련하세요
지방의 서울, 지방의 강남은 꼭 있음. 구분하는 방법은 남들이 부러워하는 지역(*개인적으론 부러워 할 지역이 더 맞다고 보지만)에 내 집 마련하면 됨. 단, 하우스푸어까지 되면서 할 것은 아님. 감당 가능한 수준에서 가장 좋은 곳으로.
제49장 공항보다 고속도로 이용이 편리한 지역을 선택하세요
고속도로가 인접한 지역들이 상대적으로 발달하기 쉬우며 일반고속도로가 아닌 제2외곽순환도로 같은 걸 봐야함.
(계속)