재테크 읽어주는 파일럿의 부동산 비법서. 정식 출간물은 아니고 개인출판으로 판매한 책입니다. 친구들에게 보여줄 용도로 간단히 정리합니다. *표시는 사견. ""표시는 원문 그대로 인용. 표시 없으면 적절히 요약한 것.
제1장 재테크를 해야 하는 이유
부동산을 투기로 본다면 부동산으로 아무것도 이루어내지 못한다. 내집마련 또한 불가능하다. 한국인 정서와 맞지 않지만 천천히 재테크를 준비하면 된다. 부동산에 관심을 갖고 수년간 노하우와 경험을 쌓게 된다면 어떤 아파트를 봤을 때 아 싸다 비싸다 라는 걸 금방 알 수 있다.
제2장 지금이라도 재테크 능력을 올리세요
어떤 정보를 보자마자 그 진위여부를 알 수 있을 정도로 평소에 훈련이 되어야 한다. *정보의 진위여부와 의미를 알면 돈과 연결 시킬 수 있음.
제3장 재테크에 꾸준히 관심을 가지세요
재테크는 시험점수가 아니라서 노력에 따른 보상이 바로 이뤄지지 않는다. 그러나 꾸준히 하면 반드시 보상을 준다.
제4장 주식과 부동산 모두 관심을 가지세요
자본주의 체제에서 소액으로 부동산의 종잣돈을 만들 수 있는 것은 주식. 기업분석을 하지 않고 투자해서 주식이 위험한 것. 반대로 말하면 제대로 공부하고 투자하면 소액으로도 종잣돈 만들 수 있는 것이 주식.
제5장 투자할 때 지켜야 할 3가지 원칙
첫째, 지금보다 이자가 2배 정도 늘어도 감당이 가능한 부동산만 구입해야 한다. 금리 상승기엔 금융 체력을 높여야 한다. 즉 노동소득을 높여야 한다.
둘째, 지금같이 다주택자에게 세금부과가 많은 상태에서 나의 총알을 나누어 사용한 건 좋지 못한 선택이다. 주식은 분산하면 위험도가 낮아지지만 부동산은 반대이다.
셋째, 초기에 자산을 늘리고 싶다면 오피스텔, 상가, 사무실은 좋은 투자처가 아니다. 이런 것들은 내 자산이 안정되고 그래도 남았을 때 하는 투자다.
제6장 직장이 많은 곳이 좋은 부동산
앞으로 직장이 더 많이 생길 곳이 부동산 가격이 탄탄하게 될 곳이다. 지방에서는 세종시, 평택고덕. 세종시는 어느정도 거품이 끼어 있으므로 지켜 봐야 함. 그러나 조정은 반드시 오기 때문에 좋은 타이밍에 들어가면 괜찮음. 현재 우리나라 인구는 5184만명이나 2030년에는 5120만명, 앞으로 더 급격하게 줄어듦. 사람들은 인구가 줄어들어도 어디선가 몰려 살아야 하므로 직장이 많이 몰려 있는 곳이 살아남을 가능성이 높다. 직장이 탄탄한 인구 밀집지역이 대세가 될 것임.
제7장 자금이 없다면 전세를 끼고 집을 사세요
실제로 역전세가 크게 일어난 적은 없음. 다만 혹시 모를 위험에 대비하여 시장 전체의 분위기를 파악해야 함. 대세 상승장일 때 이런 갭투자가 내 집 마련에 유용하고, 조정기엔 이러한 투자는 잠시 멈추어야 함.
제8장 매년 부동산이 오른다기 보다 화폐가치가 낮아지는 것
길게 10년 20년을 내다보면 돈의 가치는 계속 낮아짐. 다른 사람들의 인건비는 올랐지만 내 월급만 안올라서 모르는 것.
제9장 서울만 바라보지 마세요. 여러분이 거주하는 지역을 먼저 찾아보세요
여러분이 생활하고 있는 근처에도 내 집 마련하기 좋은 곳 나의 자신을 늘리기 좋은 곳들이 많다. 서울에 비해서 수익이 낮을 수 있으나 내가 투자할 수 있는 투자금도 작다는 것 또한 잊으면 안됨. 수익률로 따지면 서울보다 좋을 수도 있다. 지방의 서울, 지방의 강남을 구입하면 된다.
제10장 대출이 풀리면 주저하지 말고 상급지로 이사하세요
지금은 대출 규제가 있다. 그러나 예전엔 70%까지 풀어준 적이 있다. 세상에 영원한 것은 없다. 하락기엔 규제가 풀릴 것이다. 1주택자라면 대출이 풀리는 시기에 내가 갈 수 있는 지역의 주택가격에서 대출을 해야 하는 금액을 계산하고, 이자가 2배 올라도 감당이 가능한지 따져본 후 상급지로 이동한다. 물론 공부를 미리 해두어야 조정기에 대출이 풀리면 신속하게 움직일 수 있다.
평수를 줄이더라도 상급지로 가는 것이 낫다. 상급지의 작은 평수와 큰 평수는 갭을 유지하기 때문에 돈을 모아 갈아탈 수 있다. 그러나 하급지와 상급지는 같은 평수라고 해도 상승률이 다르다. 평수를 줄이기 힘들면 구축으로 몸테크를 해야 한다. 이때 재건축/재개발 여부를 반드시 고려해야 한다.
제11장 임대주택이라고 무조건 거부하지 마세요
이자중에서 가장 저렴한 게 전세자금대출 이자. 단 그 자금을 활용하여 부동산 투자를 해야 한다. 초보자가 그 자금으로 주식을 하게 되면 너무 위험함. *주식 초보자는 최소 3년은 적립식으로 투자 연습을 해야 한다.
제12장 네이버에서 전세가율을 쳐 보세요
전세가율이 70% 위면 실수요자들이 몰리는 지역(*근데 상황마다 다를 수 있음). 60% 아래인 경우 매수를 멈추어야 함.
전세자금대출이 DSR로 막히는 경우 전세가율이 실거주 매력도를 측정하는 도구로서의 의미는 사라짐(*중요!!!).
제13장 1급지 2급지를 구별할 줄 알아야 합니다
역에서 도보 10분거리면 1급지, 차로 10분 거리면 2급지. 꼭 역이 아니라도 호수공원, 중심상업지구 등이 될수도 있음. 3급지에 내 집 마련을 하는 방법보다는 그 정도의 여유 자금밖에 없다면 실거주는 월세나 전세로 하고, 자금은 1급지나 2급지에 묻어두면 됨.
제14장 정부의 정책을 100% 신뢰하지 말고 반만 믿으세요
정부의 정책은 다수의 편의를 위해 만들어 짐. 반대로 생각하면 내가 다수와 다르게 가야 돈을 벌 수가 있음. 다수가 부자가 될 순 없으니까. 정부 정책을 관찰하되 믿지는 말고 나에게 득이 되는 것이 어느 쪽인지 판단해야 함.
제15장 청약홈에서 무순위청약(줍줍)을 노리세요
무순위 청약/ 보류지 매매는 기회가 될 수 있다. 보류지 아파트는 여러 사정으로 건설사가 안고 있는 아파트임. 매각이 최우선이라 시세보다 약간 저렴하게 나옴. 네이버에서 보류지 아파트 매각이라고 검색하면 정보를 얻을 수 있음.
제16장 전세를 싸게 구하려면 입주를 시작하는 아파트로 가세요
새로 입주하는 아파트 단지는 투자자들이 있기 때문에 가장 싸게 구할 수 있다. 처음에 나오는 전세 매물은 비싸지만 입주 마감일이 다가오는 전세 매물을 노리면 싸게 들어갈 수 있다. 단, 내가 들어가는 전세금의 합이 시세의 70%를 넘지 않아야 함. 만약의 사태로 경매로 넘어갈 때 전세금을 지켜야 하니까. 싼 전세는 내 집 마련을 위해 잠시 머무는 수단이지 앞으로 전세 난민으로 남으면 절대로 안 된다.
제17장 대출금을 절대로 빨리 갚지 마세요
부자들은 돈이 생기면 하나 더 살 생각을 하지 대출을 갚아서 대출이 없는 집을 가지고 있겠다고 생각하는 투자자는 없다. 대출을 갚아두면 나중에 필요할 때 재대출을 잘 해주지 않는다. 지금같이 대출을 조이는 시기엔 현금을 최대한 잘 보존해야 한다. 그래야 큰 하락기 매수 챤스가 왔을 때 공격적으로 투자할 수 있다. 모두가 기회인 줄 알고 있으나 대부분의 사람들은 그런 기회마다 현금이 없어서 자산을 싸게 살 기회를 놓치곤 한다. 물론 지금 같은 금리 인상기에 무리한 대출로 내가 들고 있는 현금을 계속 높은 이자를 갚는데 다 써버리면 오히려 손해다.
제18장 투자에 부정적인 사람과 멀리하세요
투자에 관심 있는 친구가 있으면 나름 정보를 들을 수 있고 동기 부여도 되고 긍정적인 마인드를 갖게 된다. 친구를 보기 힘들다면 유튜브를 봐도 된다. 단 부정적인 유튜브는 보지 마라. 한번 빠지면 헤어나올 수 없다.
제19장 부자보고서를 늘 읽어보세요
하나은행과 KB금융에서 매년 발간하는 부자보고서를 꼭 읽어보라. 부자가 되고 싶다면 부자를 따라 해라. 이런 부자보고서는 많은 부자들의 통계를 낸다는 사실을 꼭 기억해야 함. 자금의 차이로 인하여 부자들의 포트폴리오를 그대로 따라할 순 없지만 시장의 방향과 전체적인 큰 그림을 알고 방향성을 잡을 수 있음.
제20장 방법은 늘 있습니다. 방법을 많이 알아야 돈을 법니다.
부동산은 항상 비쌌음. 하지만 방법을 알면 기회가 올 때 활용할 수 있음. 여러가지 방법을 많이 알고 있으면 그때그때 적용할 수 있게 됨.
제21장 그 지역에서 대장아파트를 사세요
내가 가고자 하는 지역의 25평과 지금 내가 살고 있는 급수 낮은 34평 중 선택을 해야 한다면, 가고자 하는 지역의 25평을 선택하는 것이 가격 상승에 유리함. 재테크 초기에 고생은 사서 해야 함. 재개발이 이미 상당히 진행된 아파트는 프리미엄을 몇 억 얹어주어야 살 수 있다. 상품을 잘 고르는 눈이 있다면 몸테크는 몇 억을 미리 벌 수 있는 방법임. 몇 년 만에 몇 억을 저축하기는 어려움.
(계속)