부잘알못 손품의 12간지 정리

■부잘알못 손품의 12간지 정리■

1.투자 지역의 수요공급을 확인한다.
 과공급인지 아닌지 현재기준의 2~3년후까지 대략확인가능함

2.투자 지역의 인구증감율, 세대수증감율, 나아가 나이대분포도까지 확인한다.
30만이하는 항상 조심하기를.

3.투자 지역의 대장 아파트를 찾는다.
국평기준으로찾고, 평당가로찾는다.

4. 1급지,2급지를 확인한다. 
가급적3급지까지는 투자 비추천.
(특히 지방의 경우, 3급지까지 가면 상승기엔 오를수있으나 하락기엔 수요가못받쳐주어 물리기쉬움)

5. 대장이 대장인 이유를찾는다.
아마도 그지역의 학군,교통,인프라,환경,직장근접 등의 여건이 1위일것이다. 거기에 + 신축이면 끝. 
(이건좀더 뒷얘기긴하나 대장이 현재 구축이라면 추후 신축이들어서면 대장을뺏길여지도 있음. 참고)

* 지방은 수도권과 다르게 역세권이 큰의미를 주지않는경우가 많다. 
예를들면.
서울은 역세권이면 다른게 부족해도 1급지일수있으나, 지방은 역세권이어도 다른게 부족하면 3급지인 경우가 많다(지방일수록 오히려 역세권,교통보다 학군이 더중요한 경우가 많음)

6.대장주변이 아마 1급,1.5급지일텐데 여기부턴 직접 why를 찾는다. 아~ 이래서 저기보다 여기가 조금싸구나(1.5급지) 아~ 이래서 여기가 저기보다 조금더비싸구나(1급지)
=> 상대비교평가(근접한아파트 사이에도 미세하게 서열은있다.
초품아라던지,상권이좀더가깝다던지,좀더 대단지라던지,브랜드라던지,좀더신축이라던지등등의 미세차이로 시세가 좀 더 높음)

7.위와같은 방법으로 2급지까지 파악한다.

8. 1,2급지까지 파악이 됐으면 
전세가율을확인한다. 전세가율이 좁혀지고있는지 혹은 벌어지고있는지.(갭메우기단계인지, 갭좁히기단계인지 확인하는법)

*전세가율이 높아지고있다면 투자자들이 곧 진입할수있는 환경이라는 뜻이고, 가수요자보다, 실수요자가 많을 확률이 높다는의미*

9.내 투자시드를 고려하여 투자처를 3~5군데로 좁힌다.

1)시드가충분하다면 대장을 선택하는게 가장 안전한 선택이나 누구나 대장을사기엔 시드가 늘 충분하지도않을뿐더러 갭차이도 클확률이 높다. 투자란, 3억을투자해 1억을버는것보다는 3천을투자해 3천을버는게 더 가치있다는것임을 잊지않기를.

2) 시드가 충분하지않다면 항상 신중한 선택과 과감성이 필요하다.
예를들면 학군을 좀 포기하고 상권을 선택한다던지, 상권을 포기하고 학군을 취한다던지
아니면 직장근접한곳을 선택한다던지.
 (앞서말한것처럼 모든조건이 완벽한곳은 대장이거나,준대장이라 이미.. 많이 올라 내시드로 겟 하기 힘들경우가많음)

3)투자처1,2개가아닌 3~5개를 충분히 뽑는 이유:
내가 손품으로 알아본시세와 직접임장갔을때 시세가 그사이 조금 바뀌어있을수있다. 그리고 손품으로확인한것보다 직접봤을때 별로일수있기 충분하기 때문에 후보지는 늘 3~5군데 넉넉히 정한다.

10. 후보지들의로드뷰를통해 주변을 확인한다. 언덕이 있는지, 신호가많은지, 골목이 많은지, 스벅등이 있는지, 유흥시설등은 근접하지않은지 등등

11. 이제 부동산3~4곳에 전화를 돌려본다.

현재 대략적인 그동네 분위기파악과 시세가 네이버시세와 동일한지 확인한다. 그리고 나와 뭔가통하는 소장님이 있을 것이다. 이건진짜 운이좋은케이스고 입발린 소장에게 걸리지않기를 바란다..

(진짜좋은매물은 네이버에등록안하는경우도있음)

12. 자! 이제 손품은 이정도면 어느정도 끝났다. 이제 임장계획을짜고 부동산소장과 브리핑약속을 잡는다. 

*대략적이고 기본적인 손품하는 수순이므로 중간중간 스킵된 내용도 있고 다들 방식이 조금씩다를테니 여러번하면서 더욱 알차게 손품을 잘하시기를바랍니다.