토지 수용에 따른 대토 및 보상 정리

〔토지 수용에  따른 대토 및 보상〕 토지 수용에  따른 대토 및 보상 정리

 

1.공익사업으로 토지가 수용되면 보상금은 공시지가로 지급하지 않고 수용면적(㎡)×비교표준지공시지가×시점수정×지역요건×개별요건×기타요건으로 산정하여 지급합니다. 

사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가사업자 3인을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰해야 합니다.시.도지사와 토지소유자 모두가 감정평가 사업자를 추천하지 않거나 어느 한 쪽이 평가사업자를 추천하지 아니하는 경우에는 감정평가업자 2인을 선정합니다.보상토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자와 해당 토지 소유자 총수의 과반수의 동의를 얻으면 토지 소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있습니다.

 

2.보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격으로 하지만 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 합니다. 

※보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 경우는 이를 고려하지 않습니다. 

 

3.농지를 협의 양도하거나 농지가 수용된자(실제의 경작자에 한한다) 또는 해당하는 농지를 임차 또는 사용차하여 경작하던 자로서 농업의 손실에 대한 보상을 받은 자는 대토할 수 있습니다.그러므로 농지 소유자가 실제의 경작자라면 그가 거주하는 거주지로 부터 직선거리로 80㎞ 이내의 농지를 수용일로 부터 3년이내에 보상받은 금액 이하의 범위내에서 토지거래허가를 받을 수 있습니다.실 경작자가 아니라면 해당 시.군에 6개월 이상 거주해야 토지거래허가를 받을 수 있습니다.여기서 직선거리란 지도상에서의 직선거리를 말하므로 육지 및 바다 모두 적용됩니다. 

 

4.토지를 적법하게 임차하고 실제로 경작하여 토지 전체에 대한 영농 손실에 대한 보상을 받은 경우라면 실경작자인 임차인도 대토할 수 있습니다.대토할 때 새로 취득하는 토지의 가액(공시지가 기준 가액)은 종전의 토지가액 이하까지 가능합니다.그러므로 실경작자인 임차인이 대토하는 경우 영농손실 보상금액이 아닌 토지 소유자가 보상받은 가액의 범위내에서 토지를 대체 취득할 수 있습니다. 

 

5.농지를 공익사업용으로 협의 양도하거나 수용된 날로부터 3년이내에  그가 거주하는 주소지로 부터 80㎞ 안에 소재하는 농지를 취득할 수 있습니다.

 

6.농지외의 토지(임야등)를 공익사업용으로 협의 양도하거나 수용된 자는 협의양도하거나 수용된 날로 부터 3년 이내에 그 허가구역(토지가 소재한 시.군이나 그와 연접한 시.군의 토지를 말한다.) 안에서 대체토지를 취득할 수 있습니다. 임야가 수용된 경우 그 임야가 소재한 시.군이나 그와 연접한 시.군안의 임야에 대해서만 대체취득할 수 있고 농지는 대체취득할 수 없습니다.이 때의 취득자는 그 임야가 소재하는 시.군에 거주한 자로서 수용 또는 협의 당시 직접 임업을 경영하고 임산물을 수확한 자만 가능합니다.대체취득할 임야의 이용목적은 수용된 임야의 이용목적과 같아야 하고 관계법령이나 토지의 이용 및 관리에 관한 계획 등에도 적합해야 합니다.

 

7.관계법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은자에게 부동산이 매수.수용 또는 철거된자가 대체취득하면 취득세는 면제됩니다.취득세를 면제 받으려면 그 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년이내(자경 농지인 경우는 2년 이내)에 취득해야 합니다. 취득세가 면제되는 지역은 수용된 지역의 시.도나 그와 연접된 시.도의 지역에서 종전의 부동산을 대체할 부동산 등을 취득해야 합니다.건축 중인 주택을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말합니다.새로 취득한 부동산등의 가액 합게액이 종전의 부동산등의 가액 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액이나 별장,골프장,고급주택,고급오락장,고급선박을 대체취득할 때는 취득세를 부과합니다.즉 공익사업으로 농지가 수용되고 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년이내에 수용된 지역의 시.도나 이와 연접된 시.도의 지역에 있는 아파트를 취득하면 보상받은 금액의 범위내에서 취득세가 면제됩니다.농지 소재지에 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년전부터 게속하여 거주하지 않은 부재지주는 수용되고 대체취득하여도 취득세가 면제되지 않습니다.취득 횟수에 관계없이 보상금을 마지막 받은 날로부터 1년이내에는 보상받은 금액 범위내에서는 대체취득하는 것은 취득세가 면제됩니다.즉 5억을 보상 받았다면 취득횟수에 관계없이 취득가가 5억 이내이면 취득세는 면제 됩니다.게약일 또는 사업고시일 1년전부터 계속하여 주민등록을 하지 아니한 경우와 사실상 거주하지 않은 경우 모두 부재지주로 보아야 할 것이므로 주민등록이라는 요건을 충족하지 못한 외국인이나 재외동포는 취득세 감면 대상이 아닙니다.

 

8.조특법제70조 및 같은법시행령 제67조에 따라 3년이상 농지가 소재하는 시,군,구(자치구를 말함) 안의 지역이나 이 지역과 연접한 시.군.구안의 지역 또는 해당 농지로 부터 직선거리 20㎞이내의 지역에 거주하는 농업인이 대토하는 경우만 5년간 1억원까지 감면받을 수 있습니다.그러므로 부재지주는 공익사업으로 수용되어 농지를 대체취득하여도 양도세를 감면 받을 수 없습니다.종전 농지의 양도일로 부터 2년이내에 농지를 취득한 후 3년이상 새로운 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작해야만 감면 대상이 됩니다.수용되기 1년 전에 취득한 경우에도 감면대상입니다.새로 취득하는 농지의 면적은 양도한 농지 면적의 1/2이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도한 농지 가액의 1/3이상이 되어야 합니다.

 

9.조특법 제77조제1항에따라 해당지역이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년이전에 취득한 토지등을 2015.12.31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득은 양도세 감면 대상입니다. 이 경우에는 양도일 현재 거주자.비거주자 구분없이 감면대상이 됩니다.이 때 양도대금을 일반채권으로 수령하는 경우는 과세기간별로(1년)1억원(5년에2억원)의 범위 안에서 양도소득세의 25%에 상당하는 세액을 감면 받을 수 있습니다.단,보상채권을 해당 사업시행자를 예탁자로 하여 개설된 계좌를 통하여 한국예탁결제원에 만기까지 예탁하는 방업으로 해당 채권을 3년이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 40%(만기가 5년이상인 경우에는 50%)에 상당하는 세액을 감면합니다.이렇게 세액을 감면받은 자가 그 특약을 위반하게 된 경우에는 즉시 감면받은 세액중 양도소득세의 15%(만기가5년이상인 경우에는 25%)에 상당하는 금액을 징수합니다.

채권으로 보상받는 경우 감면 한도액은 만기보유 채권보상은 1년에2억원(5년에 3억원)범위 안에서 세액 감면대상이고 이에 해당하지 않는 일반채권은 1년에 1억원(5년2억원)범위내에서 세액을 감면합니다. 

조특법 제77조제2항에 따라 거주자가 공익사업의 사업시행자로 지정되기 전의 사업자에게 2년이상 보유한 토지등을 양도한 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고(예정신고를 포함한다) 를 법정신고기한까지 한 경우로서 지정 전 그 사업자가 그 토지 등의 양도일로부터 5년이내에 사업시행자로 지정받은 경우에는 양도소득세 감면을 받을 수 있습니다. 

 

10.양도세액을 감면받으려는 자는 납세지 관할세무서장에게 감면신청을 해야합니다. 언제까지 감면신청하는 경우에 한하여 적용한다(종전규정).는 규정이 아니고 감면신청을 하여야 한다로 규정되어 있으므로 감면신청을 하지 않은 경우에도 감면요건을 모두 충족한 경우에는 감면신청 여부에 관계없이 과세관청의 결정 또는 경정에 따라 감면할 수 있습니다.

 

11.손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급합니다.단,토지소유자가 원하는 경우로서 사업시행자가 토지로 보상이 가능한 경우에는 토지소유자가 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 그 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상할 수 있습니다.토지로 보상받을 수 있는 자는 건축법에 따른 대지의 분할면적 이상의 토지를 사업시행자에게 양도한 자가 됩니다.이 경우 대상자가 경합할 때에는 부재부동산 소유자가 아닌 자로서 채권으로 보상받는 자에게 우선하여 토지로 보상하며,그 밖의 우선순위 및 대상자 결정방법 등은 사업시행자가 정하여 공고합니다.

 

12.공익사업을 위한 토지를 토지로 보상을 할 시 보상하는 토지가격의 산정 기준 금액은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반 분양 가격으로 합니다.토지소유자에게 토지로 보상하는 면적은 사업시행자가 정하며 그 보상면적은 주택용지는 990㎡,상업용지는 1,100㎡를 초과할 수 없습니다.이렇게 보상된 토지는 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매(매매,증여,그 밖의 권리변동을 수반하는 모든행위 포함,상속 및 개발전문부동산투자회사에 현물출자하는 경우는 제외 함)할 수 없습니다.이를 위반한 때는 토지대신 현금으로 보상할 수 있습니다.

 

13.공익사업을 위한 토지의 보상 시 농작물을 수확하기 전에 토지를 사용하는 경우의 농작물의 손실은 파종 중 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 농작물은 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 보상받을 수 있습니다.이에 해당하지 않는 농작물외의 농작물은 예상 총수입(해당 농작물의 3년간의 평균 총수입)의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액을 보상 받을 수 있습니다.이 경우 보상 당시에 상품화가 가능한 풋고추,들깻잎 또는 호박 등의 농작물이 있는 경우에는 그 금액을 제외합니다.

 

14.자경농지가 아닌 농지에 대한 영농 손실액은 농지의 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우에는 농지의 소유자와 실제 경작자 간에 협의가 성립된 경우에는 협의 내용에 따라 보상하나 협의가 성립되지 않을 경우에는 각각 영농 손실액의 50%에 해당하는 금액을 보상합니다.여기서 해당지역이란 해당 토지의 소재지와 동일한 시.구(자치구를 말한다).읍.면이나 이와 연접한 시.구.읍.면을 말합니다.농지의 소유자가 해당지역에 거주하지 않는 경우에는 실제 경작자에게 보상합니다.보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작을 하고 있지 아니하는 경우의 영농손실액은 농지의 소유자가 해당지역에 거주하는 농민인 경우에 한하여 농지의 소유자에게 보상합니다.

 

15.다음에 해당하는 토지는 영농손실 보상대상에서 제외합니다.

①사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

사업인정일 이후에 과일 나무를 심었다면 보상 받을 수 없습니다.

②일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지

③타인 소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지

④농민(농지법에 따른 농업인 또는 농업법인)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지

⑤토지보상 이후에 사업시행자가 2년이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지

 

16.토지 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 재결 당시의 가격을 기준으로 합니다.

 

17.개인 소유 도로나 구거가 공익사업으로 수용되면 사도법에 따른 사도의 부지는 인근 토지 평가액의 1/5이내,사실상의 사도의 부지는 인근토지 평가액의 1/3이내,이 외의 도로부지는 표준지공시지가를 기준으로 개별요인등을 비교하여 평가 보상합니다.농지의 일부를 농로로 사용하는 경우에는 본래 용도인 농지로 평가 보상합니다.구거부지에 대해서는 인근토지 평가액의 1/3이내로 평가합니다.단,도수로부지(자기토지의 편익을 위하여 설치한 도수로부지는 제외 함)는 일반토지 평가에 준하여 평가합니다.

 

18.다음 각항의 어느 하나에 해당되는 사실상의 사도부지는 인근토지 평가액의 1/3 이내로 평가하여 보상합니다.

①사도법에 따른 사도외의 사도로서 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로

②토지 소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로

③건축법에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정.공고한 도로

④도로개설 당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로

 

19.적법하게 개간(매립 및 간척을 포함한다)한 자가 개간당시부터 보상당시가지 계속하여 적법하게 해당 토지를 점유하고 있는 경우 개간에 소요 된 비용은 이를 평가하여 보상하여야 합니다.이 경우 보상액은 개간후의 토지가격에서 개간전의 토지가격을 뺀 금액을 초과하지 못합니다.개간허가 받지 않고 개간한 토지가 수용되는 경우는 개간에 소요된 비용을 보상받을 수 없습니다.

 

20.개인소유 임야 지하에 터널이나 지하철 공사를 할 때 해당공간에 대한 사용료는 표준지공시지가를 기준으로 해당공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(입체이용 저해율)을 곱하여 산정한 금액으로 평가합니다.

 

21.동일한 건축물 소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여건축물의 가격이 감소된 경우의 잔여건축물의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여 건축물의 가격에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여 건축물의 가격을 뺀 금액으로 평가 합니다.

 

17.경작하고 있는 농지의2/3이상의 면적이공익사어시행지구에 편입됨으로 해당토지의 소재지와 동일한 시.구(자치구를 말함).읍.면이나 이 지역과 연접한 시.구.읍.면에서 영농을 계속할 수 없게 된 농민에 대하여는 공익사업시행지구 밖에서 그가 경작하고 있는 농지에 대하여도 영농손실액을 보상해야 합니다.

 

18.공익사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로,도랑,담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 그 밖의 손실이나 비용을 보상합니다.이 때 이의 비용이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있습니다.사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지는 사업인정 고시가 있는 것으로 봅니다.잔여지 손실 또는 비용의 보상은 해당사업의 공사완료일로 부터 1년이 지난후에는 청구할 수 없습니다.

 

19.잔여지 매수 청구 대상은 다음 어느 하나에 해당되는 경우 가능합니다.

①농지가 수용되고 잔여면적이 300㎡ 이하인 경우

②농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

③진출입로 및 용배수로가 차단되어 영농이 현저히 곤란한 경우

④기타 이에 준하는 정도로 영농이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

⑤임야는 원칙적으로 잔여지 매수 청구 대상이 아니나 하천이나 급경사로 둘러싸여 고립되어 진출입이 불가 하거나 주변 여건 등으로 보아 이용가치가 상실된 경우

⑥대지는 건축법에 따른 분할 최소면적 이하인 경우,건축불가능한 토지,진출입로의 차단,소음 진동 등으로 주거가 사실상 불가한 경우,기타 대지로서 기능이 상실된 경우

 

20.생활대책용지는 토지수용법에서 규정하지 않고 사업시행자가 자체적으로 수립하여 실시하는 것으로 이에 대한 구체적인 사항은 해당 사업 시행자가 결정합니다.

택지개발사업이나 도시개발사업등으로 본인소유의 보상대상 전부를 협의에 따라 보상을 받고 사업시행자가 정하는 기한까지 자진이주한 분 중 일정규모 이상의 영농보상을 받은 자는 근린생활시설용지 또는 근린 상업용지를 공급합니다.

 

21.협의자택지,협택은 지구지정 공람.공고일 이전부터 1,000㎡ 이상의 토지를 택지개발지구 사업자에게 양도한 경우만 받을 수 있습니다.

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