강영훈) 관리처분계획

강영훈 붇옹산의부동산스터디

관리처분계획내용을 살펴보면 재밌는게, 돈의 흐름을 볼 수 있거든요.

이번에 살펴본 광명 모 구역의 관리처분계획 내용을 보면...

정비구역 전체사업부지 면적이 2만9700평정도.
종전자산의 총 평가액은 4842억원이었습니다.

평당 1630만원 꼴의 평가금액인거죠(토지와 건물을 함께 녹여서 평가)

그런데 재개발 구역 내의 국공유지(도로 등)가 4786평 정도 있었고,
대토할 종교용지 73평 정도가 있었는데 이걸 빼면...

조합원들 등이 가진 사유지가 24850평 정도 됩니다.
이 사유지 의 종전자산 평가액의 합이 4386억원 정도 됩니다.

건물과 토지를 포함해서 평당 1765만원 정도 평가 받았다고 볼 수 있죠.

해당 구역의 딱 중간정도 위치에, 중간정도 년식의 주택을 토지건물 합쳐서 평당 감정가격 산정해보면 1765만원 꼴 정도 된다는 이야기입니다 (물론, 평가액이 높은 집합건물이나 다가구는 훨씬 높을거고, 구옥이나 나대지, 단독주택은 저것보다 낮겠죠)

총 정비사업비는 7816억원을 추산해놓았는데...
이중 직간접 공사비가 5221억원으로 약 70% 정도 되고
조합이 청산자들에게 보상해야하는 토지매입비 550억원을 포함한 전체 보상비규모가 746억 정도로 9.5% 정도 됩니다.
나머지 20.5% 정도가 기타사업비 입니다.

정비사업비 7816억원은 어떻게 충당하느냐?
일반분양 수익금 추산금으로 3789억 정도
임대아파트 매각대금으로 240억원 정도 충당하고...
입주시 조합원들에게 빌려주었던 이사비환급금 일부회수, 중도금후불이자 환급금으로 320억원 정도를 충당합니다.
(참고로 이사비환급금, 중도금후불이자는 정비사업비에 포함되어 선지급했다가 돌려받는거)

부족한 3787억원이... 조합원들이 부담해야할... 추가부담금... 청산금이 됩니다.

일반분양가가 평당 2300만원 선으로 잡아두었는데,
이게 평당 3000만원 수준으로 올라가면... 그만큼 일반분양 수익금이 늘어날테니... 내야할 조합원의 추가부담금도 줄겠죠? 인근 지역 입주 예정 새 아파트 호가가 평당 5000만원까지도 나오니, 3000만원에 분양해도 미분양은 안날거 같지만, 문제는 분양가 규제입니다. 암튼...

현재 관리처분 기준으로
3787억 정도가 추가부담금 추정액인데, 조합원이 1288명 정도이니 1인당 평균 2.94억원 정도의 추가부담금을 내야할 것 정도로 보이구요.

이 사업장은
총수입이 1조1677억원에 정비사업비 추정액이 7816억원으로
개발이익은 3860억원으로 추정되는데...

재개발 사업에 참여한 조합원들의 총자산이 3839억으로...
비례율은 100.5%를 딱 맞췄네요.

3839억원으로 재개발사업을 해서
3860억원의 개발이익이 되었으니... 사업수지 상으로 20억 정도 남는 장사 한겁니다. ㅎㅎ

3839억원 정도의 땅값이 나가는 동네에
7816억원을 들여 아파트를 짓는 사업이네요.

종전자산 가격에 비해 거의 2배에 달하는 정비사업비가 소요되는 사업이 되겠습니다.

강영훈 붇옹산의 부동산 스터디